قیمت جدید آپارتمان در غرب تهران؟ +جدول - قیمت آپارتمان 70 متری در تهران چند؟ +جدول - قیمت آپارتمان حوالی میدان ونک چند؟ +جدول - یک آپارتمان 100 متری در تهران چند؟ +جدول - 11 آذر 94
گزارش میدانی اقتصاد آنلاین از نرخ خرید و فروش املاک پایتخت
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در غرب تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان حوالی میدان ونک است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان 100 متری در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان 100 متری در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 70متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 70متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در منطقه گیشا تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 70متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
این روزها بازار مسکن مانند سایر یخش های دیگر اقتصاد با رکود دست و پنجه نرم می کند و بنگاه های معاملات املاک که طی سال های گذشته تعدادشان به شدت افزایش یافته، بازار کسادی دارند، در این میان شاید نیاز فروشندگان و حتی سازندگان آپارتمان های فروشی شرایط را به گونه ای رقم زده که بر خلاف گذشته تا حدودی به دل خریدار راه می آیند و فیتیله قیمت شان را پایین می کشند .
به گزارش خبرنگار اقتصادآنلاین،در چنین شرایطی که برخی کارشناسان مسکن بر این باورند که قیمت مسکن به کف رسیده، شاید بهترین زمان برای خرید مصرف کننده واقعی این کالای مصرفی که جنبه سرمایه ای آن نیز کمرنگ نیست باشد.
در این شرایط مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی و آگهی های منتشر شده برای فروش واحد های مسکونی نشان از آن دارد که تعداد فایل های فروش آپارتمان های زیر 100 میلیون تومان نه تنها کم نیست بلکه تنوع زیادی هم دارد.
این جدول تعدادی از آپارتمان های موجود در بازار مسکن را معرفی می کند که در برخی موارد با احتساب وام 45 میلیونی و همچنین رهن واحد مبلغ نقد مورد نیاز برای خرید واحد به 15 میلیون و حتی کمتر هم می رسد.
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 50 متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در شهرکهای جنوب شهر تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک میباشد؛
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده اجاره آپارتمان 100 متری در مناطق شهری تهران است. بنابر عرف بازار، در ازای کم کردن یک میلیون تومان از ودیعه، 30 هزار تومان به اجاره بهای ماهیانه اضافه می شود.لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
پولنیوز- ساخت و سازهاي مسكوني در شهر تهران، دو آمار نگران کننده طي يكسال اخير از خود به نمايش گذاشته و اوضاع عرضه مسكن را از سكته ساختماني سال 93 به حالت كما تقليل داده است. گزارش «دنياياقتصاد» از اطلاعات جديد مربوط به پروانههاي ساختماني حاكي است: سال گذشته ضربان ساختوساز در پايتخت، به لحاظ «تعداد واحد مسكوني» به كمترين حد در 5 سال گذشته و به لحاظ «شتاب كاهش» نيز به پايينترين سطح در 10 سال گذشته رسيد. تيراژ ساخت مسكن در تهران طي 12 ماه سال 93، معادل 5/ 58 درصد افت كرد و در حد 99 هزار و 272 واحد مسكوني جديد متوقف شد.
كارنامه عملكرد سازندهها در اين بازار نشان ميدهد: در سالهاي بعد از ركود مسكن 88، حجم آپارتمانسازي در تهران همواره بالاتر از 120 هزار واحد در سال بوده و توانسته پاسخگوي نياز سالانه تهران كه حداقل 100 هزار واحد مسكوني برآورد ميشود، باشد. از طرفي، كمترين نرخ رشد ساخت و ساز مسكن در تهران– شتاب سقوط پروانههاي ساختماني- كه همواره در زمان ركود بروز ميكند، در طول 10 سال اخير رقمي معادل منفي 43 درصد بود كه سال 88 به ثبت رسيد. به اين ترتيب، مشخص ميشود: ركودي كه سال گذشته فعاليتهاي ساختماني شهر تهران را فراگرفت، عميقترين ركود مسكن بوده كه به لحاظ «افت تيراژ عرضه»، در يك دهه اخير و به لحاظ «كاهش رشد عرضه» نيز در نيمدهه اخير بيسابقه بوده است. شدت ركود ساختماني سال گذشته را ميتوان از يك مسير ديگر و با مقايسه دو سيكلتجاري (دوره ركود- رونق در بازار مسكن) اثبات كرد. در سيكل تجاري سالهاي 85 تا 89 -كه سومين سيكل بازار مسكن در تاريخ دستكم 20 ساله ثبت آمارهاي اقتصادي اين بازار به حساب ميآيد- تحولات ساختماني به اين صورت بوده كه؛ سال 86 تحت تاثير افزايش بيش از 85 درصدي قيمت مسكن در تهران، هيجان سازندهها براي ساختوساز بيشتر نيز به اوج ميرسد طوري كه تيراژ آپارتمانسازي در اين سال، 71 درصد افزايش يافت. اين هيجان در سال 88 كه بازار به اوج ركود رسيد، به طور كامل تخليه شد و ساختوساز در آن سال، 43 درصد نسبت به سال 87 افت كرد. اما در سيكل تجاري سالهاي 90 تا 93 يعني دوره فعلي، اگر چه ابعاد رشد فعاليتهاي ساختماني و قلهپيمايي منحني قيمت مسكن به مراتب كمتر از دوره قبلي بود ولي شدت ركود بيشتر شده است. در سال 91 همزمان با رشد 50 درصدي قيمت مسكن در تهران، بار ديگر تيراژ ساختوساز نيز به اوج ميرسد اما نرخ رشد عرضه، اين بار فقط تا 9 درصد پيش رفت و در فاصله خيلي كمتر از رشد 71 درصدي سال 86 متوقف ماند. با اين حال، سقوط 5/ 58 درصدي اين شاخص در سال گذشته، گستردهتر از كاهش 43 درصدي سال 88 بوده است. هر چند «رشد» مثبت سالانه ساختوساز در سالهاي 90 تا 92 كمتر از اواسط دهه 80 بوده اما تيراژ در اين سه سال، براي اولينبار از مرز 200 هزار واحد مسكوني فراتر رفت و باعث شكلگيري مازاد عرضه در بازار شد.
سرايت ركود به بهار 94
به گزارش «دنياياقتصاد»، ركود سال گذشته به دو ماه ابتداي سال 94 نيز كشيده شده و نبض ساختوساز در دو ماه اول بهار امسال را در آستانه توقف قرار داده است. در سال 93 به طور متوسط ماهي 8 هزار واحد مسكوني جديد در تهران ساخته شد كه اين وضعيت در مقايسه با احداث ماهانه 19 هزار واحد در سالهاي 90 تا 92، به خوبي عمق ركود مسكن را نشان ميدهد. با اين حال، در فروردين و ارديبهشت امسال، شدت ركود باز هم افزايش پيدا كرد طوري كه تعداد پروانههاي ساختماني صادر شده توسط شهرداريهاي مناطق 22 گانه در هر يك از اين دو ماه، كمتر از 4 هزار واحد مسكوني بوده كه به ترتيب 55 درصد و حدود 70 درصد نسبت به فروردين و ارديبهشت سال 93 كاهش يافته است. در مجموع در دو ماه گذشته ساخت كمتر از 10 هزار واحد مسكوني در تهران آغاز شد در حالي كه طي همين مدت 19 هزار فقره معامله خريد آپارتمان در بنگاههاي مسكن اين كلانشهر به ثبت رسيده است و از نابرابري شديد بين عرضه جديد و تقاضاي خريد حكايت دارد. روند تداوم ركود مسكن در يكسال اخير به اين صورت بوده كه بعد از كاهش 5/ 5 درصدي ساخت و ساز در پايتخت طي سال 92، در نيمهاول 93 تيراژ احداث واحد مسكوني با شيب تند 54 درصد كاهش يافت و سپس در مدت 8 ماه، نرخ سقوط به 80 درصد رسيد تا اينكه معدل يكسال93 اين بازار به كاهش 5/ 58 درصدي ختم شد. در دو ماه اول امسال نيز روند آپارتمانسازي باز هم شيب سقوط حداقل 50درصدي خود را حفظ كرده است.
تغيير جهت بازار ساخت؟
بررسيهاي «دنياياقتصاد» درباره آنچه باعث تعميق ركود مسكن طي دستكم يكسال اخير شده، حاكي است: 7 متغير اقتصادي از درون و بيرون بازار مسكن اين وضعيت را رقم زده است كه البته در حال حاضر شرايط 4 متغير، كاملا عوض شده و در جهت «تحريك سازندهها براي بازگشت به بازار» فعال شده است. «فروش نرفتن واحدهاي مسكوني نوساز در فاصله بعد از جهش قيمت بهار92 تاكنون»، «نامشخص بودن چشمانداز سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال 93 به خاطر ابهام در برنامه دولت براي توانمندسازي قدرت خريد مصرفي»، «پيامد سونامي احداث آپارتمان در سالهاي 90 و 91 كه به واسطه جو رواني ناشي از اجراي طرح تفصيلي جديد تهران شكل گرفت» و همچنين «عدم دسترسي سازندهها به تسهيلات بانكي نهچندان گرانقيمت»، 4 متغير مهم و كليدي در بين 7 متغير اثرگذار بر رفتار بسازوبفروشها و انبوهسازان است كه مجموعه آنها در سال 93 به تعطيلي پروژههاي مسكوني انجاميد. هماكنون همه اين 4 متغير وضعيت معكوس به خود گرفته، به طوري كه از يكسو با مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار، كليه بانكهاي تجاري دولتي و خصوصي مكلف شدهاند تسهيلات 60 ميليون توماني با نرخ حداكثر 24درصد به ساختوساز ارائه كنند و از سوي ديگر، سقف وام خريد مسكن نيز در تهران دو برابر شده كه تحت تاثير اين دو اتفاق، هم چشمانداز سرمايهگذاري و هم تكليف قدرت خريد و عاقبت فروش نوسازها، به شكل مطلوب سازندهها، روشن شده است. در اين ميان، جو رواني طرح تفصيلي نيز از بين رفته است. اما هنوز 3 متغير، «نقش مخالف» را بازي ميكنند كه شامل «تاثير منفي روند كاهشي تورم بر سود قابل تصور سازندهها از فروش مسكن»، «افزايش قابل توجه عوارض ساخت از سمت شهرداري» و «ناهماهنگي شديد بين قدرت خريد و متراژ آپارتمانهاي جديد» ميشود.
سازندهها با توجه به اثرگذاري تورم بر آرامش قيمت مسكن، فضاي موجود اقتصاد را براي كسب سود حداكثري مساعد نميبينند. از طرفي، شهرداري تهران عوارض ساخت را امسال 25درصد افزايش داد و اين فاكتور كه 10 درصد كل هزينه ساخت را ميبلعد و بايد به صورت نقد در ابتداي پروژه پرداخت شود، باعث فشار مضاعف به بسازوبفروشهاي كوچكمقياس شد. در اين ميان، مساحتهايي كه سازندهها براي آپارتمانهاي در حال ساخت تعريف ميكنند (ميانگين 136 مترمربع در پروانهها) چون كه با قدرت خريد همخواني ندارد، باعث سختي در فروش و تعميق ركود معاملات و ساختوساز ميشود.
كارشناسان در اين باره معتقدند: اگر چه تبعات ركود شديد سال گذشته، امسال متوجه بازار معاملات و قيمتها نميشود، اما سال آينده به واسطه پرداخت تسهيلات جديد خريد مسكن و در نتيجه، بازگشت گسترده خريداران مصرفي، چالش كمبود عرضه به صورت جدي خود را نشان ميدهد. در حال حاضر از آنجا كه مسير بيش از نيمي از متغيرهاي موثر بر بازار ساخت و ساز، در جهت تحريك عرضه، برگشته است، پيشبيني ميشود تيراژ ساخت بيش از اين كاهش پيدا نكند و ساختوساز از تابستان امسال احيا شود.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
سند اداری یا موقعیت اداری؟ این سوال یكی از اولین سوالاتی است كه زمان مراجعه به بنگاههای املاك برای اجاره یك ملك اداری از شما پرسیده میشود. منظور این است كه آیا ملكی كه قصد اجاره آن را دارید، حتما باید سند اداری داشته باشد یا استفاده اداری از مجتمع، حتی اگر سند اداری نداشته باشد كفایت میكند؟
دلیل طرح چنین پرسشهایی چیست و فعالیت اداری در ملك مسكونی چه شرایطی دارد؟ برای بررسی این موضوع به گفتوگو با كارشناسان پرداختهایم.
یك كارشناس ارشد حقوق عمومی با اشاره به اینكه گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد جوامع شهری آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است، در بیان یکی از مهم ترین این آثار خاطرنشان میكند: ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان غیرقابل انكار است.
حبیب کیانی به «حمایت» می گوید: بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات میتوان گفت که شهرداری اصلیترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگانها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتا جایی که برای سکونت اختصاص داده میشود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سر و صدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت میدهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید میکند.
بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند كه استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است كه مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود
تعیین نوع استفاده در پروانههای ساختمانی
این مدرس دانشگاه یکی از وظایف مهم شهرداری را تعیین کاربری ساختمانهای احداثی بیان میكند و خاطرنشان میكند: بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی، منحصرا همان استفادهای میتواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است.
کیانی توضیح میدهد: تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفهای خطیر را به عهده شهرداریها گذاشته است. «شهرداری در شهرهایی كه نقشه جامع شهر تهیه شده، مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانههای ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید كند. در صورتی كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل كسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را دركمیسیون مقرر در تبصره یك ماده 100 این قانون مطرح میكند و كمیسیون در صورت احراز تخلف مالك یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب كه نباید از 2 ماه تجاوز كند، در مورد تعطیلی محل كسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یك ماه تصمیم میگیرد. این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا میشود و كسی كه عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای كسب و پیشه و یا تجارت استفاده كند، به حبسجنحهای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محكوم خواهد شد و محل كسب نیز دوباره تعطیل میشود. «دایر كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر این قانون استفادهتجاری محسوب نمیشود.»
استفاده در غیر موضوع كاربری
این كارشناس ارشد حقوق عمومی توضیح میدهد: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرحها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم میشود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرحهای شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهرهبرداری قرار گیرد.
كیانی میگوید: رایجترین این تخلف ها مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری و بهرهبرداری از ساختمانهای مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده، استفاده از املاك در غیر از آن چیزی كه در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است، از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعتا قیمت آنها بسیار پایینتر از سایر کاربریها است، استفاده اداری یا تجاری میشود.
راهكار قانونی تغییر كاربری
این مدرس دانشگاه بعد از توضیح مفهوم تغییر كاربری بدون مجوز، به بیان راهكار قانونی تغییر كاربری ملك میپردازد و میگوید: برای اینكار اخذ نظریه و ارایه موافقت اصولی، در صورت تغییر كاربری از مسكونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره كل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارایه آلبوم نقشههای معماری به همراه جدول سطح و سطوح كاربریهای هر طبقه كه به تایید متولیان طرح رسیده و توسط منطقه مربوط كنترل كلی شده است، پرونده شهرسازی ملك مورد نظر، الصاق تصویر توافقنامههای مربوطه در صورتی كه پیشتر با مالكان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K ، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلند مرتبهسازی بیش از 10 طبقه روی زمین و یا 350 درصد تراكم وجود داشته باشد لازم است.
یكی دیگر از مداركی كه در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش كامل مهندسان مشاور تهیه كننده طرح به همراه نقشههای طرح تفصیلی، نقشههای وضع موجود و نقشههای پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرحهای تفصیلی و طرحهای موضعی پیشنهادی یا پروژههای شهرسازی و پروژههای در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه كمیسیون ماده 5 ارسال میشود
كیانی ادامه میدهد: یكی دیگر از مداركی كه در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش كامل مهندسان مشاور تهیه كننده طرح به همراه نقشههای طرح تفصیلی، نقشههای وضع موجود و نقشههای پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرحهای تفصیلی و طرحهای موضعی پیشنهادی یا پروژههای شهرسازی و پروژههای در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه كمیسیون ماده 5 ارسال میشود. به انضمام گزارش و نظریه اداره كل برنامهریزی و طرحهای شهرسازی به منظور بررسی پروژههایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین كاربری اراضی فاقد كاربری (محدوده های بالای 3 هزار مترمربع) است. همانطور كه مشاهده میشود، صلاحیت تغییر كاربری در اختیار شهرداری است و مدارك و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.
اجرای احكام
یك وكیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به كاربری ملك، ذكر چند نکته را مهم میداند. وی می گوید: نخست اینکه برای تصمیمگیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث، مهلتهای 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم میشود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ رای برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.
علی زمانیان در بیان دومین نكته توضیح میدهد: نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است ؛ به نظر میرسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. چنانچه ذینفع تمکین نكند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی میتوان این ترتیب را استنباط كرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.
نکته سومی كه این كارشناس حقوقی مورد اشاره قرار میدهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور كرده است.
وی میگوید: از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم میشود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. آنچه مسلم به نظر میرسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.
استثناهای قانونی
این وكیل دادگستری در ادامه به استثنائاتی كه در این خصوص وجود دارد اشاره میكند و می گوید: البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنائاتی نیز برای این حکم خود قایل شده است. براین اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و میتوانند از واحدهایی با کاربری مسکونی جهت فعالیتهای خود که جنبه اداری و تجاری دارند، استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است، فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک اینگونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و ... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالك اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهرهبرداری را نخواهد داشت.
زمانیان ادامه میدهد: در همین زمینه یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ «سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دایر كردن محل كسب و پیشه و تجارت در محل غیر تجاری توسط مالك یا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذكور كه مقرر داشته “.... دایر كردن دفتر وكالت و مطب ودفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالك از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود.” مفید اختصاص حكم اشاره شده اخیر مقنن به مالك و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذكور است». مقصود این رای این است كه در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالك، خودش از ملك برای این كارها استفاده میكند، میتواند از این استثنای قانونی بهرهمند شود.
برداشت آخر
گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند كه استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است كه مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود بنابراین این امتیاز اختصاص به مالك دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذكور است.
بخش حقوق تبیان
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
نکاتی درباره سند رسمی و سند عادی - وکیل دادگستری | وکیل یوسف آباد | سایت وکیل
سند، نوشتهای است که در مقام دعوا قابل استناد باشد و به زبان سادهتر، سند، به نوشتهای گفته میشود که هم شخص خواهان و هم شخص خوانده برای اثبات ادعای خود در دادگاه از آن استفاده میکنند.
سند به دو نوع رسمی و عادی تقسیم میشود. سند رسمی آن است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شود؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک یا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود.در مقابل سند رسمي، سند عادي قرار دارد که مصاديق و نمونههاي آن در اطراف ما بسيار است. از جمله نمونههای اسناد عادی میتوان به اجارهنامههايي كه در بنگاههای املاک تنظيم ميشود، اشاره کرد.
انواع اسناد رسمی
اسناد رسمی را میتوان به انواع مختلف تقسیم کرد:
اسناد قانونی: مثل قانون اساسی، قوانین عادی، آییننامهها و تصویبنامهها.
اسناد اداری: اسنادی است که توسط سازمانهای اداری کشور، در حدود وظایف و صلاحیتشان تنظیم میشود، از قبیل احکام استخدام، دستور پرداخت حقوق و ...
اسناد قضایی: مدارکی که توسط مأموران دادگستری، اعم از قضات و کارمندان اداری و نیز ضابطان دادگستری در حدود صلاحیت آنها بر وفق مقررات تنظیم میشود. از قبیل احکام دادگاهها، قرارها، صورتمجالس تنظیمی مراجع قضایی، گزارشهای مأموران ابلاغ و احضار و مأموران انتظامی در حدود مسایل قضایی.
دخالت مأمور رسمی
تنظیمکننده سند باید مأمور رسمی باشد. مأمور رسمی اعم است از اینکه مستخدم دولت باشد مثل کارمندان ثبت اسناد و اداره آمار و ثبت احوال که اسناد ثبت و اسناد سجلی را تنظیم میکنند یا اینکه مستخدم رسمی دولت نباشد اما برای تنظیم اسناد رسمی بر طبق قانون مأموریت یافته باشند.
مانند سردفتر اسناد رسمی که اسناد مربوط به معاملات و و تعهدات را تنظیم و ثبت میکنند و نیز سردفتران ازدواج و طلاق که در این رابطه سند ازدواج و طلاق را تنظیم کرده و به ثبت میرسانند. بنابراین هر گاه کسی بدون داشتن ابلاغ رسمی در تعیین سمت، به تنظیم سند مبادرت کند یا کسی که از کار برکنار شده است، بعد از برکناری، سند تنظیم کند یا کسی که اصلا ارتباطی با دولت ندارد در نوشتن سند دخالت کند، آن سند نمیتواند عنوان رسمی پیدا کند. در مورد دخالت مأمور رسمی منظور این نیست که تمام سند را مأمور بنویسد بلکه حضور و نظارت او و اقدامی که او باید درباره سند انجام دهد، لازم است.
در دفتر اسناد رسمی، منشی سند را مینویسد اما این نوشتن، تحت مراقبت، اطلاع و حضور سردفتر است و سردفتر هویت متعاملین را شخصا یا به وسیله معرف احراز میکند.
مأمور رسمی برای تنظیم سند باید در حال اشتغال باشد، اگر مأموری که از خدمت منفصل شده یا در حال مرخصی و معذوریت است، سندی تنظیم کند، این سند رسمی نیست؛ هر چند کسی از اینکه او در حال مرخصی است یا منفصل شده است، اطلاعی نداشته باشد. ملاک، ابلاغ حکم به او است. به عنوان مثال، سردفتری ممکن است به حکم محکمه انتظامی سردفتران برای 6 ماه، معلق شود که در این صورت، تمام اسنادی که در فاصله صدور حکم تعلیق قطعی و ابلاغ حکم به او تنظیم میشود و او ثبت میکند، سند رسمی است اما هر گاه بعد از ابلاغ و طی 6 ماه تعلیق، سندی ثبت کند، چون فاقد سمت است، آن سند رسمی محسوب نمیشود.
آغاز صلاحیت مأمور نیز تابع ابلاغ سمت به او است. سردفتری که در تدارک مقدمات سردفتری است یا در حال گرفتن ابلاغ است، تا لحظهای که حکم سر دفتری به او ابلاغ نشده، دخالت او در تنظیم سند فاقد جنبه رسمی است.
صلاحیت مأمور رسمی
مأمور رسمی که در تنظیم سند دخالت میکند، باید صلاحیت قانونی داشته باشد. مأموری که صلاحیت تنظیم سند را دارد، باید در حوزه مشخص و معین که مأموریت دارد، عمل کند.
به عنوان مثال سردفتر اسناد رسمی تهران که صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دارد، نمیتواند از حوزه تهران خارج شود و در اصفهان به تنظیم اسناد بپردازد.
صلاحیت محلی سر دفتران بر طبق قانون ثبت به آییننامه واگذار شده بود و در اوایل تأسیس ثبت اسناد هر سردفتر فقط میتوانست معاملات مربوط به ناحیه خود را ثبت کند اما چون در عمل مشکلاتی را ایجاد میکرد، صلاحیت محلی به این معنی را ملغی ساختند و دفاتر اسناد رسمی میتوانند معاملات همه نقاط کشور را ثبت کنند، یعنی اگر متعاملین به دفترخانه اسناد رسمی تهران مراجعه کردند، میتوانند هر نوع نقل و انتقال را با سند رسمی انجام دهند، حتی اگر ملک مربوط به نقاط دیگر کشور باشد. دفترخانه محلی است که سردفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود در نظر میگیرد و آن را به اداره ثبت اسناد محل و مرکز اطلاع میدهد. سردفتر ابلاغ سردفتری را برای همان محل دریافت میکند. سردفتری که برای اصفهان تعیین شده است، نمیتواند دفترش را به تهران منتقل کند؛ حتی در داخل شهر نیز بدون اطلاع و اجازه اداره ثبت نمیتواند محلش را تغییر دهد و به نقطه دیگری از شهر منتقل کند.گاهی مأمور رسمی به حکم قانون در موارد مشخصی از تنظیم سند منع شده، یعنی صلاحیت او محدود شده است. در چنین مواردی اگر او خلاف این محدودیت عمل کند، سند فاقد جنبه رسمی است. مثلا در ماده ۳۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سر دفتران و دفتر یاران سال ۱۳۵۴ تصریح شده، سر دفتران و دفتریاران نباید اسنادی را که مربوط به خود یا کسانی که تحت ولایت یا وصایت یا قیمومت آنها هستند یا با آنها قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم دارند یا در خدمت آنها هستند، ثبت کنند.
در صورتی که در محل، دفترخانه دیگری نباشد، سند با حضور دادستان شهرستان محلی که دفترخانه در حوزه آن واقع است یا رییس دادگاه بخش (دادگاه عمومی) یا نماینده آنها با توضیح مراتب در ذیل آن در همان دفترخانه تنظیم و ثبت خواهد شد.
استحکامی که قانونگذار برای سند رسمی قایل شده، به لحاظ دخالت مأمور بیطرف و غیر ذینفع دولت در تنظیم سند است. حال اگر مواردی پیش آید که سند مربوط به سردفتر یا اقوامش باشد و آن سند را ثبت کند، سند عادی میشود.
در عین حال قانونگذار توجه کرده که سردفتر و نزدیکانش در محلی که فقط یک دفترخانه موجود است، از حق تنظیم سند رسمی محروم نشوند و به همین دلیل، چارهاندیشی کرده و حضور دادستان یا رییس دادگاه یا نماینده قانونی آنها را در این موارد برای رسمیت دادن به سند تصریح کرده است.
اگر چنین مواردی حادث شود که دفترخانه منحصر به فرد باشد و اسنادی مربوط به سردفتر یا نزدیکانش، نیاز به ثبت رسمی داشته باشند، سردفتر موضوع را به دادستان (هماکنون رییس دادگستری) اعلام میکند که با اعزام نماینده و حضور او سند تنظیم و حضور نماینده نیز در سند تصریح میشود.
رعایت ضوابط و تشریفات قانونی
سردفتر اسناد رسمی، سردفتر ازدواج و طلاق، مأمور ثبت احوال، مأمور اداره ثبت اسناد و املاک، مأمور صدور گواهینامه رانندگی، مأمور صدور گذرنامه و همه مأموران سازمانهای دولتی و خدمات عمومی که مأموریت تنظیم اسنادی را بر عهده دارند، باید طبق قانون و شرایط و مقررات پیشبینیشده برای تنظیم سند اقدام کنند؛ در غیر این صورت، از حدود قانون خارج شده و مسئولیت دارند. ضوابط و تشریفاتی که قانون پیشبینی کرده، به یک درجه از اهمیت نیست. بعضی ضوابط و تشریفات به اندازهای اهمیت دارد که اگر رعایت نشود، سند را از رسمیت میاندازد و دستهای دیگر تأثیری در رسمیت آن ندارند.
تفاوت اسناد رسمی و عادی
از جهات مختلف، اسناد رسمی با اسناد عادی تفاوت دارد:
۱- سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است.
۲- تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است. این در حالی است که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.
۳- در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل بوده و نیز قابل تکذیب (تردید و انکار) است.
۴- سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی، نبود تشریفات است.
۵- مأمور رسمی دولت در تنظیم سند رسمی، دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحوی که بخواهند، تنظیم میکنند.
۶ - در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است اما با گم شدن سند عادی نمیتوان از رونوشت آن به طور کامل استفاده کرد.
مزایای اسناد رسمی
1- اسناد رسمی بین طرفین تنظیمکننده و جانشین قانونی آنها از قبیل ورثه معتبر است.
2- تاریخ سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد.
3- در مقابل اسناد رسمی، انکار و تردید مسموع نیست و فقط میتوان ادعای جعل کرد.
چگونه اسناد عادی، اعتبار اسناد رسمی پیدا میکند؟
1- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده است، صدور آن را از جانب خود تایید کند.
2- در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته، از سوی شخص منکر قبلا به امضا و مهر رسیده است.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید از زمین تا زیر زمین - وکیل خوب | وکیل ملک | وکیل دادگستری | وکیل یوسف آباد
خلع ید، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه میکند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.
لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی میکنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی میشود، حق خود را مطالبه میکند.
شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.
لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت میکند.
در خصوص دعوای تصرف عدوانی نیز باید گفت که این دعوی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق (پیوستن) تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.
اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد. عدهای مالکیت را شرط میدانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی میدانند که رویه قضایی نظر نخست یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
دعوای خلع ید به معنای اعم
دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم میشود:
1- نخست؛ خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
2- دوم؛ دعوای تخلیه ید که در آن مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا میکند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
3- قسم سوم؛ دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمیشود.
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر میدارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی، مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکومله در دعوای خلع ید - به معـنای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی میتواند تحویل ملک متنازعفیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
در این خصوص یک رأی مشورتی از سوی ادارهکل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: «چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود.
وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند.
در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
چه کسانی میتوانند طرح دعوی کنند؟
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، میتواند به قائممقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی)
این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائممقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی کند.
هزینه دادرسی
دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم میکند، شرایط و ارکان تشکیلدهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است.
در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
نکتهای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی میشود.
اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید
۱- احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
۲- تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
۳- احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.
خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد.
وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات میرساند و خوانده نمیتواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای االزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی میتوان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده میشود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمیتوان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.
نکاتی چند درباره خلع ید
چنانچه ملكي به ثبت نرسيده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالكيت براي احراز مالكيت خواهان موضوعيت ندارد. حكم قطعي محكمه دال بر اثبات مالكيت پيوست دادخواست ميشود.
چنانچه خواهان با ارایه سند عادي در چنين املاكي مدعي مالكيت شده و تقاضاي خلع يد کند، دادگاه به هر دو موضوع رسيدگي و پس از احرز مالكيت حكم به خلع يد صادر ميكند و چنانچه ملک به ثبت رسيده اما سند رسمي به نام خواهان نباشد، وی ميتواند دعوي الزام به تنظيم سند رسمي را توام با خلع يد مطرح کند.
مرجع رسيدگيكننده پس از احراز صحت وقوع بيع، ضمن الزام به تنظيم سند، حكم بر خلع يد را نيز صادر ميكند.
مالک ملك مشاعي به تنهايي ميتواندعليه غاصب، دعوي خلع يد طرح کند.
صدور حكم خلع يد از شريک نيز قابل تصور است، زيرا طبق مواد 350 و 362 قانون مدني، بيع اموال مشاع تجويز شده و از آثار بيع صحيح، قبض و اقباض مبيع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معناي تخليه و خلع يد است.
از سوي ديگر تصرفات شريک در مالالشركه بدون رضايت شريک ديگر ممنوع است كه نحوه اجراي آن در ماده 43 قانون اجراي احكام مدني بيان شده است اما گاهي به جاي خلع يد در اينگونه دعاوي، خواسته وضع يد يا تسليط يد بيان ميشود.
خلع يد ملک غصبي و تحويل آن به مالك قانوني بدون قلع و قمع مستحدثات امكانپذير نیست و تا زماني كه بناهاي غير مجاز نيز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پيدا كرده و خلع يد محقق نميشود. (نظر ديوان عالي كشور مستفاد از مواد 313 و 314 قانون مدني)
الزامات و بایستههای عقد رهن در قانون مدنی - وکیل یوسف آباد | وکیل ملکی | وکیل دادگستری
رهن در لغت به معنای ثبات و دوام بوده و عقد رهن نیز در اصطلاح حقوقی، عقدی است که به موجب آن، مالک مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) میسپارد. رهنردهنده را راهن و رهنکننده را مرتهن مینامند. در حقیقت، رهن عقدی است كه در آن بدهکار، مالی را به عنوان وثیقه یا اطمینان به طلبکار میدهد تا در صورت نپرداختن دین خود، طلبكار مال را بفروشد و طلبش را از حاصل فروش بردارد. در این قرارداد لازم نيست راهن، مالک مال رهینه باشد؛ بنابراین او میتواند مال دیگری را با اجازه او به رهن دهد.
ارکان رهن
راهن: کسی است كه مالی را به رهن میدهد.
مرتهن: كسی است كه قبول رهن میكند.
رهینه: مال مورد رهن.
عناصر رهن
الف) وجود دین: در عقد رهن، باید دینی بر ذمه مدیون باشد که اصالت دارد و به تبعیت از آن دین است كه عقد رهن منعقد میشود.
ب) عینیت رهن: «رهن باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است». (مفاد ماده 774 قانون مدنی) در مورد امكان رهن قرار دادن اسكناس و سهام شركتها، بین حقوقدانان اختلاف وجود دارد.
ج) تسلیم رهینه به مرتهن: «مال مرهون باید به قبض مرتهن (کسی که قبول رهن میكند) داده شود اما استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست». (مفاد ماده 772 قانون مدنی)
د) وجود رهن تا زمان دین: تا زمانی كه دین باقی است، رهن نیز باید باشد؛ در حقیقت برای رهن مدت تعیین نمیشود.
ه) مجاز بودن فروش مرهونه: عین باید از چیزهایی باشد كه فروش آن قانونا مجاز باشد تا در صورت عدم تأدیه (پرداخت نکردن)، مرتهن بتواند با فروش آن حق خویش را وصول کند، بنابراین رهن وقف جایز نیست.
ماهیت عقد رهن
عقد رهن از طرف راهن (کسی که مال را به رهن میدهد) لازم است و به همین دلیل او نمیتواند عقد را فسخ کند اما این عقد از طرف مرتهن (قبولکننده رهن) جایز است و او میتواند آن را فسخ كند.
مرتهن و راهن در مورد اینكه رهینه در تصرف چه كسی باشد، توافق میكنند. مال مرهونه میتواند در مقابل چند دین مورد رهن قرار گیرد همچنین چند راهن میتوانند یك مال را نزد یك مرتهن گرو بگذارند.
«رهن عقدی است كه موجب اطمینان مرتهن از وصول طلب خویش میشود بنابراین اگر شرط شود كه حق فروش ندارد، این رهن باطل خواهد بود.» (مفاد 778 قانون مدنی)
وكالت فروش مال مرهونه
ممكن است در ضمن عقد یا به طور جداگانه، راهن به مرتهن، وكالت فروش مال مرهونه را بدهد كه در صورت پرداخت نکردن دین، او بتواند از عین مرهونه یا قیمت آن، طلبش را وصول كند. در غیر این صورت مرتهن میتواند از دادگاه، اجبار مرتهن به بیع یا ادای دین را تقاضا کند. تبدیل مال مرهونه به مال دیگر با تراضی (توافق) طرفین جایز است.
منافع مورد رهن
«ثمره و منافع رهن، اگر متصل باشد مثل چاقی گوسفند، جزء رهن است و اگر منفصل (جدا) باشد، مثل شیر گوسفند، متعلق به راهن است؛ مگر اینكه طرفین قرارداد دیگری در این مورد داشته باشند» (مفاد ماده 786 قانون مدنی)
فوت راهن یا مرتهن
عقد رهن با فوت یكی از طرفین از بین نمیرود و در صورت فوت مرتهن، راهن میتواند انتقال مورد رهن به شخص دیگری غیر از ورثه مرتهن را تقاضا کند؛ البته راهن نمیتواند در رهن تصرفاتی داشته باشد كه منافی حق مرتهن باشد.
اگر رهن توسط راهن یا شخص ثالثی تلف شود، بدل آن را باید شخص ثالث یا راهن پرداخت كند.
بنابراین باید تاکید کرد که فوت مالک یا رهنگیرنده تاثیری در این عقد ندارد و عقد رهن از جمله عقودی نیست که فوت یکی از طرفین آن را بیاثر سازد اما در صورتی که مرتهن فوت کند، راهن میتواند تقاضا کند که رهن را به تصرف شخصی که با ورثه توافق میکنند، بدهند؛ چرا که در غیر این صورت، باید با مراجعه به دادگاه شخص ثالثی معین و انتخاب شود.
لزوم تسلیم رهینه به مرتهن
قانونگذار راهن را موظف کرده است تا مال رهینه را به مرتهن تسلیم کند؛ بنابراین تا زمانی که راهن وثیقه را به طلبکار تحویل نداده، عقد رهن واقع نشده است.
پابرجا بودن رهن تا زمان باقی بودن دین
تا زمانی كه طلب مرتهن از راهن باقی باشد، عقد رهن هم وجود خواهد داشت؛ بنابراین برای رهن نمیتوان مدت تعیین کرد.
چنانچه دين به هر دلیلی مثل پرداخته شدن از سوی کسی غیر از مدیون از بين برود، اين عقد منحل است.
ضرورت قابل فروش بودن رهینه
عقل حکم میکند که مالی را بتوان رهن گذاشت که از نظر قانون قابل فروش باشد تا اگر راهن نتوانست از عهده پرداخت دین خود برآید، طلبکار بتواند با فروش مال رهینه، طلب خود را از حاصل فروش آن بردارد. بنابراین رهن اموال دولتی، عمومی یا وقفی که قابل فروش نیستند، ممکن نخواهد بود.
فروش مال رهینه
راهن در صورتی که تمایل داشته باشد، میتواند در ضمن قرارداد رهن یا به طور جداگانه به مرتهن، وكالت فروش مال رهینه را بدهد؛ به این ترتیب که در صورت نپرداختن دین، طلبکار (مرتهن) به وکالت از راهن بتواند وثیقه را بفروشند و از حاصل فروش آن، طلبش را وصول كند. حال چنانچه این وکالت از جانب راهن داده نشود، مرتهن باید برای فروش به دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت راهن مراجعه و اجبار او به پرداخت دین یا فروش رهینه را درخواست کند.
آیا در مال موضوع رهن میتوان تغییراتی داد؟
در این خصوص باید گفت که در مال مورد رهن میتوان هرگونه تصرفی که لازم باشد، انجام داد و شرط منع آن، منافات نداشتن با حقوق مرتهن است. بنابراین میتوان هرگونه تصرفی را در مال مورد رهن انجام داد؛ مشروط به اینکه با حقوق مرتهن منافاتی نداشته باشد. چرا که بعد از اتمام رهن و بازگرداندن طلب، وثیقه فک و مال مجددا به مالک بازگردانده میشود.
نکاتی درباره رهن
عقد رهن در صورتی معنا پیدا میکند و اتفاق میافتد که ابتدا دینی وجود داشته باشد، زیرا تا زمانی که دینی بر عهده مدیون نباشد، رهنی هم برای اطمینان از پرداخت آن، واقع نخواهد شد؛ در نتیجه اگر معلوم شود که اصلا دينی از آغاز وجود نداشته است، اين عقد باطل خواهد بود. رهینه باید یک مال مشخص باشد. طبق مقررات موجود، راهن مجاز نیست چیزی غیر از مال را به عنوان وثیقه به مرتهن بسپارد؛ بنابراین نمیتوان چیزهایی غیر از مال مانند طلبی که فرد از دیگران دارد یا منافع خانه و ماشین را به رهن داد.
پس از آنکه عقد رهن واقع شد در صورتی که مرتهن راضی شود، راهن میتواند رهینه را به مالی دیگر تبدیل کند. به عنوان مثال اگر ماشین، وثیقه باشد، راهن میتواند با رضایت مرتهن، آن را پس بگیرد و به جایش مقداری طلا به او بسپارد.
هر کسی که رهینه را خراب یا تلف کند، ولو اینکه خود راهن باشد، باید مثل یا قیمت آن را به مرتهن تحویل دهد. مثل رهینه در صورتی داده میشود که رهینه نظایر فراوانی در جامعه داشته باشد اما اگر منحصر به فرد باشد و مانندی برایش وجود نداشته نباشد، باید قیمت آن داده شود. مال رهینه را میتوان در مقابل چند دین به رهن گذاشت. رهن دادن مکرر از سوی راهن، حق مرتهن نخست را از بین نمیبرد. به این دلیل که حق او بر رهینه مقدم بر حق مرتهن دوم است و حاصل فروش مال، ابتدا به طلب او میرسد.
همچنین این امکان وجود دارد که یک راهن به همراه چند راهن دیگر، همگی یك مال را به مرتهن بدهند.
اگر منافع رهینه، متصل به خود مال باشد، جزء رهن و برای مرتهن است مثل چاقی گوسفند؛ اما اگر جدا و قابل تفکیک از مال رهینه باشد، برای راهن خواهد بود مثل شیر گوسفند. البته میتوان در قرارداد خلاف این موضوع را توافق کرد. راهن این حق را دارد که در رهینه، هر تغییری که مایل باشد انجام دهد و مرتهن هم نمیتواند برای او مشکلی به وجود آورد؛ به عنوان مثال راهن میتواند رنگ رهینه را تغییر دهد. البته این اقدام در صورتی ممکن است که تغییر انجامشده برای مال موردنظر مضر نباشد و آن را تخریب نکند.
رهن قابل تجزيه نيست؛ بنابراين حتی اگر راهن بخشی از دين را نیز به طلبکار پرداخت کند، باز چيزی از رهینه آزاد نخواهد شد؛ مگر اینکه مرتهن به آزاد شدن بخشی از آن مال رضایت دهد.
معاملات صوری و به قصد فرار از دین - وکیل خوب یوسف آباد | بهترین وکیل پایه یک | وکیل دادگستری
معامله صورى به معاملهاى گفته مىشود که ظاهر و صورت معامله را داشته اما فاقد آثار و نتايج بيع صحيح باشد.
ماده ۳۶۲ قانون مدنى درباره آثار بيع صحيح چنين تصريح میکند:
«آثار بيعي که به طور صحيح واقع شده باشد، از قرار ذيل است:
۱- به مجرد وقوع بيع، مشتري مالک مبيع و بايع مالک ثمن ميشود.
۲- عقد بيع، بايع را ضامن درک مبيع و مشتري را ضامن درک ثمن قرار ميدهد.
۳- عقد بيع، بايع را به تسليم مبيع ملزم میکند.
۴- عقد بيع مشتري را به تادیه ثمن ملزم ميکند.»
با توجه به منطوق ماده مزبور ملاحظه مىشود که در معامله صورى، معامله يا بيع فقط ظاهرى و صورى است و چون ثمنى در کار نيست، بايع جنسى را بدون عوض فروخته است؛ لذا آثار بيع صحيح را ندارد و براى خريدار الزامى در تأديه (پرداخت) ثمن وجود ندارد.
به همین دلیل، برابر قانون مدنى اگر معامله به قصد فرار از دين بهطور صورى انجام گرفته باشد، باطل است (ماده ۲۱۸ قانون مدنی). ماده ۴۲۶ قانون تجارت نيز درباره معامله صورى چنين مىگويد:
«اگر در محکمه ثابت شود که معامله بهطور صورى يا مسبوق به ثباتى بوده است، آن معامله خود به خود باطل و عين و منافع مالى که موضوع معامله بوده مسترد و طرف معامله اگر طلبکار شود جزو غرما (طلبکاران)، حصهاى (سهم) خواهد برد.»
اگرچه بين ماده ۲۱۸ قانون مدنى و ماده ۴۲۶ قانون تجارت از لحاظ ظاهر و الفاظ اختلافى به چشم مىخورد (...که معامله به طور صورى يا مسبوق به تباني...) و ماده ۲۱۸ (هرگاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دين بهطور صورى انجام شده...) اما از لحاظ مفهوم با هم تفاوتى ندارند، زيرا در هر دو ماده معامله باطل است؛ جز اينکه در قانون تجارت صرف معامله صورى موجب بطلان معامله است، این در حالی است که در قانون مدنى معامله صورى به قصد فرار از دين باطل است. مفهوم اين ماده اين است که اگر معامله صورى باشد اما به قصد فرار از دين نباشد، باطل نيست.
نکته قابل توجه دیگر اين است که در قانون تجارت علاوه بر کلمه صورى جمله (مسبوق به تبانى بوده است) هم اضافه شده است.
منظور از تبانى اين است که طرفين معامله، بنا را بر امر يا موضوعى قرار دهند و تبانى در بعضى از متون کيفرى نيز از ارکان سازنده جرم به شماره مىرود. (ماده ۱۸ قانون مجازات جرايم نيروهاى مسلح و ماده واحده قانون مجازات تبانى در معاملات دولتى مصوب ۱۹ خردادماه ۱۳۴۸)
بنابراين هر گاه طرفين معامله با وحدت قصد معامله يا کارى را انجام دهند، مىگويند با هم تبانى کردهاند.
توقيف اموال مديون
در قانون مدنى براى کسانى که بخواهند براى فرار از دين اموال خود را به فروش برسانند، اقدامات احتياطى و پيشگيرى پيشبينى شده است. این اقدامات، تا حدودى جلوى سوءاستفاده اين قبيل اشخاص را مىگيرد که همان توقيف اموال بدهکار به ميزان بدهى او است که با درخواست طلبکار و با حکم دادگاه صورت مىگيرد و مديون بدون اجازه دادگاه حق فروش آن مال را ندارد.
اين اقدام که با اصلاحات بهعمل آمده در قانون مدنى در سال ۱۳۷۰ انجام گرفته و بر اساس آن، مادهاى به نام ماده ۲۱۸ مکرر به قانون مدنى اضافه شده است، فرصت سوءاستفاده را سلب میکند و به نفع طلبکاران نيز است.
ماده ۲۱۸ مکرر (هر گاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده، دلايل اقامه کند که مديون براى فرار از دين قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه مىتواند قرار توقيف اموال وى را به ميزان بدهى او صادر کند که در اين صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت)
اما در مورد تاجر ورشکسته که ممنوع از تصرف در اموال خود است و به حکم دادگاه اموال او در اختيار مدير يا اداره تصفيه قرار مىگير، مسئله توقيف اموال منتفى است. این در حالی است که در قانون نحوه اجرای محکوميتهاى مالى مصوب 10 آبان سال 1377 انتقال مال به قصد فرار از دين جرم شناخته شده و براى انتقالدهنده و انتقالگيرنده از ۴ ماه تا دو سال حبس تعزيرى تعيين شده است.
ضمن اينکه اگر عين مال موجود باشد، از ملکيت انتقالگيرنده خارج مىشود و هرگاه عين مال وجود نداشته باشد، مثل مال يا قيمت آن از اموال انتقالگيرنده وصول خواهد شد.
ماده ۴: هرکس با قصد فرار از دين و تعهدات مالى موضوع اسناد لازمالاجرا و تمامی محکوميتهاى مالي، مال خود را به ديگرى انتقال دهد، به نحوى که باقىمانده اموالش براى پرداخت بدهى او کافى نباشد، عمل او جرم تلقى و مرتکب به چهار ماه تا دو سال حبس تعزيرى محکوم خواهد شد و در صورتى که انتقالگيرنده نيز با علم به موضوع اقدام کرده باشد، شريک جرم محسوب میشود و در اين صورت اگر مال در ملکيت انتقالگيرنده باشد، عين آن و در غير اين صورت قيمت يا مثل آن از اموال انتقالگيرنده بابت تأديه دين استيفا خواهد شد.
معامله صورى صحيح
از مفهوم مخالف ماده ۲۱۸ قانون مدنى استفاده مىشود که اگر معامله صورى باشد اما قصد طرفين فرار از دين نباشد، صحيح است.
توجیه اين امر به اين طريق است که مصاديق و نمونههاى معاملات صورى صحيح را در جامعه مىبينيم و از لحاظ قانونى نيز اشکالى بر آن وارد نيست.
به عنوان مثال، مردى مىخواهد خانهاى را به همسر دوم خود که براى او زحمات زيادى کشيده است، بدهد. وی در قالب معامله صورى مىتواند اين عمل را انجام دهد. به اين ترتيب که در ايام حيات خود اين خانه را به طور رسمى و قانونى به او مىفروشد.
عوارض و ماليات دولت را مىدهد، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام مىشود و در يکى از دفاتر اسناد رسمى، بيع واقع و حقالثبت و حقالتحرير و غيره نيز پرداخت مىشود. شوهر به عنوان فروشنده و خانم به عنوان خريدار ذيل سند و دفتر را امضا میکنند اما ثمنى در کار نيست. به این معنا که مرد از زن پول خانه را مطالبه نمیکند. چون در اين معامله ثمنى وجود ندارد، باید گفت که صوری است اما چون به قصد فرار از دين نيست و از انجام آن فرد يا افرادى متضرر نمىشوند، معامله صورى صحيح است که وقوع نمونههاى زيادى از این نوع معاملات را در سطح جامعه شاهد هستیم.
شرایط تحقق معامله به قصد فرار از دین
برای تحقق معامله به قصد فرار از دین باید شرایطی فراهم شود که در صورت فقدان یكی از این شرایط نمیتوان علیه مدیون اقامه دعوا کرد.
تشكیل معامله
مفهوم واژه معامله همانند واژه معامله مذكور در عنوان فصل دوم (در شرایط اساسی برای صحت معامله) و ماده ۱۹۰ قانون مدنی (برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است) و به قرینه مندرجات بندهای یک و ۲ این ماده كه قصد، رضا و اهلیت را به طرفین معامله نسبت داده است و نیز مقررات مواد بعدی منحصرا شامل اعمال حقوقی دو طرفه یعنی عقود است.
طلب باید مسلم و قابل مطالبه باشد
طلب باید مسلم بوده و مورد اختلاف نباشد؛ در غیر این صورت نیاز به حكم دادگاه دارد.
نفع طلبكاران در اقامه دعوی
طلبكاری كه اقامه دعوا میکند، باید توجه داشته باشد كه اگر نتیجه دعوایی كه او اقامه کرده است، صدور حکم علیه مدیون باشد، قابلیت این را دارد كه سودی به او برساند.
قصد فرار از دین
طلبكار باید ثابت كند كه انگیزه مدیون از انجام معامله، فرار از دین بوده است و این به دو طریق ثابت می شود: نخست به وسیله گواهانی كه اقرار او را بر این امر شنیدهاند، دوم به وسیله قراینی كه این امر را میرساند، از جمله فرا رسیدن موعد پرداخت، نداشتن اموالی دیگر، وضعیت معامله و امثال آن .
تشخیص ارزش چنین قراینی با دادگاه است زیرا ظواهری هستند كه به طور مستقیم به واقعیت دلالت دارد و قانون نیز آن را معتبر میداند. (مواد ۱۳۲۱ و ۱۳۲۴ قانون مدنی)
همچنین به نظر میرسد، اگر طرف معامله بدون آگاهی از این امر مبادرت به انجام معامله کند، آن معامله غیرنافذ است زیرا این حكم جنبه حمایتی از طلبكار متضرر را دارد. بنابراین علم و جهل طرف معامله نباید هیچ تاثیری بر این مصلحت داشته باشد.
ضرری بودن معامله
طلبكار هنگامی میتواند مدعی معامله به قصد فرار از دین شود كه مدیون هیچ مالی برای پرداخت بدهی خود نداشته باشد زیرا با وجود اموال دیگر طلبكار میتواند دین خود را استیفاء کند. بنابراین معامله به قصد فرار از دین آخرین دارایی مدیون را از ید او خارج میسازد، به طوری كه طلبكار نمیتواند به هیچ طریق ممكن دین خود را استیفا کند.
دادگاه در چه شرایطی حکم را مجددا بررسی میکند؟ (نحوه درخواست اعاده دادرسی)
اعاده دادرسی از جمله روشهای فوقالعاده شكایت از احكام است که راهی برای برگشت به دادگاه صادرکننده حکم قبلی محسوب میشود؛ با این هدف كه دادگاه از رأی قطعی سابق خود بازگردد، چرا که شاكی مدعی است صدور آن رأی از روی اشتباه بوده و دلایل موجود اجازه نمیدهد كه چنین حكمی باقی بماند.
مبنای اعاده دادرسی
هدف اصلی از دادرسی حفظ حق و اجرای عدالت است و دادرس نیز مانند سایرین در معرض خطا و اشتباه قرار دارد. در صورتی که در نتیجه دادرسی حکمی صادر شود که با خطا همراه باشد، تردیدی نیست که باید به طور مجدد مورد رسیدگی قضایی قرار گیرد. بنابراین برای اینکه رأی دادگاهها مصون از خطا باشد، اعاده دادرسی پیشبینی شده است.
انواع اعاده دادرسی
اعاده دادرسی با توجه به نحوه اقامه آن به دو نوع تقسیم میشود:
1- برابر بند الف ماده 432 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر متقاضی اعاده دادرسی به طور مستقل آن را درخواست کند، این درخواست، اعاده دادرسی اصلی محسوب میشود. یعنی چنانچه بدون اینکه دعوایی در جریان رسیدگی باشد، یکی از طرفین حکمی که سابقا صادر شده است، درخواستی را به عنوان اعاده دادرسی مطرح کند، این درخواست، اعاده دادرسی اصلی خواهد بود که باید ضمن دادخواست به دادگاه صلاحیتدار تقدیم شود.
2- در مقابل اعاده دادرسی اصلی، اعاده دادرسی طاری قرار دارد که در بند ب همان ماده به آن اشاره شده است. اعاده دادرسی طاری در ضمن دادرسی مطرح میشود؛ این در حالی است که در اعاده دادرسی اصلی پروندهای در حال رسیدگی نیست تا ضمن آن اعاده دادرسی مطرح شود.
جهات درخواست اعاده دادرسی
اعاده دادرسی به استحکام احکام لطمه میزند و اعتبار احکام را سست میکند، بنابراین استفاده از آن بسیار محدود است و تنها در مواردی که قانون مقرر کرده، قابل استفاده است. در جلسه دادرسی نیز تنها به جهتی رسیدگی میشود که در دادخواست اعاده دادرسی قید شده است. بر اساس ماده 436 قانون آیین دادرسی مدنی، در اعاده دادرسي به جز آنچه كه در دادخواست اعاده دادرسي ذكر شده است، جهت ديگري مورد رسيدگي قرار نميگيرد.
جهات اعاده دادرسی عبارتند از:
1- موضوع حكم، مورد ادعاي خواهان نبوده باشد. به عنوان مثال، خواهان از دادگاه، صدور حکم تخلیه را تقاضا کند و دادگاه علاوه بر صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت اجرتالمثل صادر کند.
2- حكم به ميزان بيشتر از خواسته صادر شده باشد. مانند اینکه خواسته خواهان 10 میلیون تومان است اما دادگاه بر اساس نظر کارشناس حکم به پرداخت 15 میلیون تومان خسارت داده است. این جهت اعاده دادرسی در مواردی قابل تحقق است که خواسته پول رایج ایران، پول خارجی یا مالی کلی باشد. (مانند صد تن گندم یا سکه طلا) ارایه حکم مورد درخواست اعاده دادرسی دلیل تحقق این جهت اعاده دادرسی است.
3- وجود تضاد در مفاد يك حكم كه ناشي از استناد به اصول يا به مواد متضاد باشد. مثلاً دادگاه شرط ضمن عقد را نامشروع دانسته و در عین حال با استناد به ماده 237 قانون مدنی، خوانده را ملزم به انجام آن شرط کرده است.
4- حكم صادره با حكم ديگري در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، كه قبلاً توسط همان دادگاه صادر شده است، متضاد باشد؛ بدون آن كه سبب قانوني موجب اين مغايرت باشد.
5- طرف مقابل درخواستكننده اعاده دادرسي حيله و تقلبي به كار برده كه در حكم دادگاه موثر بوده است. حیله و تقلب میتواند مصادیق متعددی داشته باشد. مانند اینکه خواهان کاری کند که شخصی غیر از خوانده به عنوان خوانده در دادگاه حاضر شود و برخلاف واقع به صحت ادعاهای خواهان اقرار کند.
6- حكم دادگاه مستند به اسنادي بوده كه پس از صدور حكم، جعلي بودن آنها ثابت شده باشد.
7- پس از صدور حكم، اسناد و مداركي به دست ميآيد كه دليل حقانيت درخواستكننده اعاده دادرسي باشد و ثابت شود اسناد و مدارك يادشده در جريان دادرسي مكتوم بوده و در اختيار متقاضي نبوده است.
چگونگی رسیدگی به دادخواست اعاده دادرسی
دادگاه پس از بررسی دادخواست اعاده دادرسی، موضوع را صورتجلسه کرده و به همین وسیله قرار قبول یا رد دادخواست را صادر میکند. چنانچه قرار قبولی دادخواست صادر شود، دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ آن به همراه نسخه دوم دادخواست به طرف مقابل و ابلاغ وقت به درخواستکننده را صادر میکند. هرگاه قرار رد درخواست صادر شود، این قرار به طرفین ابلاغ میشود.
مرجع اعاده دادرسی
بر اساس ماده 432 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صلاحیتدار در رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی دادگاهی است که حکم قطعی را صادر کرده است. بنابراین اگر دادگاه بدوی حکم قطعی را صادر کرده باشد، همان دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی است و در صورت قبول این درخواست به استناد تبصره ذیل ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی ماهوی کرده و حکم مقتضی صادر میکند. حکم صادره توسط این دادگاه نیز طبق مقررات قابل تجدیدنظرخواهی است.در صورتی که دادگاه تجدیدنظر حکم قطعی را صادر کرده باشد، این دادگاه مرجع صالح برای اعاده دادرسی خواهد بود و در صورت قبول درخواست اعاده دادرسی و انجام رسیدگیهای لازم، مبادرت به صدور رأی میکند که این رأی قطعی خواهد بود. البته در صورتی که جهت درخواست اعاده دادرسی، مغایرت دو حکم صادره از دادگاه واحد باشد، دادخواست اعاده دادرسی به شعبه دادگاه صادرکننده حکم دوم تقدیم میشود.
اگر تقاضای اعاده دادرسی به استناد ماده 18 اصلاحی قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب انجام شود، مرجع دریافت درخواست اعاده دادرسی به شرح زیر است:
الف) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیتیافته مرحله بدوی و تجدیدنظر هر استان به عنوان خلاف بین شرع باید به دادگستری همان استان مراجعه کنند.
ب) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیتیافته در دیوان عالی کشور و شعب تشخیص به عنوان خلاف بین شرع باید برای تسلیم درخواست و مدارک خود به دادستانی کل کشور مراجعه کنند.
ج) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیتیافته در سازمان قضایی نیروهای مسلح به عنوان خلاف بین شرع باید برای تسلیم درخواست و مدارک خود به نمایندگان حوزه نظارت قضایی ویژه در سازمان قضایی نیروهای مسلح همان استان یا به رییس سازمان قضایی نیروهای مسلح در تهران مراجعه کنند.
مهلت درخواست اعاده دادرسی
مهلت درخواست اعاده دادرسي براي اشخاص مقيم ايران 20 روز و براي اشخاص مقيم خارج از كشور دو ماه و به شرح زير است:
1- نسبت به آراي حضوري قطعي، از تاريخ ابلاغ.
2- نسبت به آراي غيابي، از تاريخ انقضاي مهلت واخواهي و درخواست تجديدنظر.
البته در مواردي كه درخواستكننده اعاده دادرسي عذر موجهي داشته باشد، باید دلایل عذر خود را ضمن دادخواست به دادگاهی که مرجع رسیدگی به اعاده دادرسی است، ارایه کند. دادگاه در این موارد در ابتدا به ادعای داشتن عذر، رسیدگی میکند و چنانچه عذر را موجه تشخیص دهد، قرار قبول دادخواست اعاده دادرسی را صادر و سپس دادخواست را برای انطباق داشتن یا انطباق نداشتن با جهات اعاده دادرسی بررسی میکند و در نتیجه قرار قبول یا رد اعاده دادرسی را صادر خواهد کرد. (ماده 427 و 306 قانون آیین دادرسی مدنی) مهلتهای مقرر در مواد 428، 429 و 430 قانون آیین دادرسی مدنی نیز مبتنی بر این اصل است و هیچ مهلتی علیه کسی که قادر به استفاده از آن نباشد، آغاز نمیشود.
تمدید مهلت
تمدید مهلت درخواست اعاده دادرسی ممنوع است مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد. مواردی که با توجه به ماده 431 قانون آیین دادرسی مدنی، تمدید مهلت مجاز شمرده شده، دو مورد است:
1- چنانچه شخصی كه حق درخواست اعاده دادرسی دارد، قبل از انقضاي مهلت اعاده دادرسی، ورشكسته يا محجور شود يا فوت کند، مهلت جديد از تاريخ ابلاغ حكم، نسبت به مدير تصفيه شخص ورشکسته و قيم شخص محجور و در صورت فوت به وراث يا قائممقام يا نماينده قانوني وراث آغاز ميشود. (ماده 337 قانون آیین دادرسی مدنی)
2- اگر سِمَت يكي از اشخاص كه به عنوان نمايندگي از قبيل ولايت يا قيموميت يا وصايت در دعوا دخالت داشتهاند، قبل از انقضاي مهلت درخواست اعاده دادرسی از بین برود، مهلت مقرر از تاريخ ابلاغ حكم به كسي كه به اين سِمَت تعيين ميشود، آغاز خواهد شد و اگر زوال اين سِمَت به واسطه رفع حجر باشد، مهلت درخواست اعاده دادرسی از تاريخ ابلاغ حكم به كسي كه از وي رفع حجر شده است، آغاز میشود. (ماده 338 قانون آیین دادرسی مدنی)
چگونگی اجرای حکم مورد درخواست اعاده دادرسی
قابلیت اعاده دادرسی و حتی صرف درخواست اعاده دادرسی مانع از اجرای حکم نیست. در صورتی که قرار قبولی درخواست اعاده دادرسی صادر شود، از آنجاییکه با تشخیص دادگاه علایمی مبنی بر نادرست بودن حکم وجود دارد و اجرای آن ممکن است خساراتی را برای متقاضی اعاده دادرسی ایجاد کند، بنابراین در مواردی که جبران این خسارت ناممکن است، اجرای حکم متوقف میشود. با توجه به ماده 437 قانون آیین دادرسی مدنی، با صدور قرار قبولی اعاده دادرسی اصل بر توقف عملیات اجرایی حکم است؛ مگر اینکه محکومبه، مالی باشد و محکومله تأمین مناسبی برای اجرای حکم بدهد. البته عملیات اجرایی زمانی متوقف میشود که حکم در حال اجرا باشد اما در صورتی که حکم قبلاً اجرا شده بود، دادگاه تا صدور حکمِ اعاده دادرسی نباید در خصوص اعاده وضعیتِ عملیات اجرایی تصمیم بگیرد. باید توجه داشت که دادگاه در این خصوص نباید رأساً اقدام کند بلکه با تقاضای خواهانِ اعاده دادرسی، دادگاه دستور توقف اجرای حکم را میدهد.پس از توقف عملیات اجرایی تا معلوم شدن نتیجه قطعی، اعاده دادرسی همچنان متوقف میماند مگر اینکه محکومبه مالی باشد و محکومله درخواست ادامه آن را مطرح کند که در این صورت با اخذ تأمین، عملیات اجرایی ادامه مییابد.
رأی دادگاه در مرحله اعاده دادرسی
چنانچه دادگاه پس از رسیدگی، درخواست اعاده دادرسی را وارد تشخیص دهد، حکم مورد درخواست اعاده دادرسی را نقض و رأی مقتضی صادر میکند. در صورتی که درخواست اعاده دادرسی در مورد قسمتی از حکم باشد، تنها همان قسمت نقض میشود. در صورتی که جهت اعاده دادرسی مغایرت دو حکم باشد و دادگاه پس از رسیدگی درخواست اعاده دادرسی را وارد بداند، حکم دوم (مؤخرالصدور) را نقض و حکم نخست درهر حال به قوت خود باقی خواهد بود. (ماده 439 قانون آیین دادرسی مدنی)
تصحیح رأی
تصحیح سهو یا اشتباهاتی که رأی صادره در مرحله اعاده دادرسی متضمن آن است، با توجه به ملاک ماده 309 و تبصره ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی تا قبل از آن که مورد شکایت قرار گیرد، با دادگاه صادرکننده حکم خواهد بود که رأساً یا بنا به درخواست هر یک از طرفین در این خصوص اقدام میکند.
چگونگی اجرای رأی صادره در مرحله اعاده دادرسی
در صورتی که حکم مورد درخواست اعاده دادرسی نقض شود، اقدامات اجرایی تا حدی که اجرا شده، باید به درخواست ذینفع و با دستور دادگاهی که اجراییه را صادر کرده است، به حالت پیش از اجرا بازگردد اما اگر چنین حکمی قبلاً اجرا شده باشد، بازگشت عملیات اجرایی به حالت پیش از اجرا با توجه به ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی منوط به نهایی شدن حکمی است که پس از اعاده دادرسی صادر میشود.
اعاده دادرسی،وکیل چک،وکیل طلاق،وکیل خانواده،وکیل خوب،بهترین وکیل پایه یک
خبرگزاری میزان:قوانین آپارتمان نشینی و لزوم رعایت حداکثری آن امروزه با توجه به گسترش این شیوه زندگی امری ضروری محسوب و عزم قانونگذار هم در این راستا ارزیابی می شود.
به گزارش خبرگزاری میزان، امروزه با ظهور عصر اطلاعات و آسانی به اشتراک گزاری تمام عرصه های علمی و مهارتی به نظر می رسد اطلاع هرچه بیشتر و ساده تر علم حقوق یک پروسه لازم و حتمی باشد. چه اینکه اطلاع همگان از حقوق و تکالیف خود می توان در کنار کاهش حجم ورودی دستگاه قضایی به کاهش روند اطاله دادرسی نیز یاری رساند. میزان را سعی بر آن است تا با انتشار سلسله مطالب مختلف حقوقی در این مسیر یاری رسان دستگاه قضایی کشور باشد.
قوانین آپارتمان نشینی و لزوم رعایت حداکثری آن امروزه با توجه به گسترش این شیوه زندگی امری ضروری محسوب می شود. برهم زنندگان نظم ذر محیط های زندگی هم به خویش آسیب می رسانند و هم آسایش را از دیگران سلب می کنند. فلذا قانون گذار برای نظم در امور قوانین ویژه ای را تحت عنوان قوانین آپارتمان نشینی وضع کرده است.
گاهی اوقات ساکنان آپارتمان ها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک یا حق شارژ روبرو هستند که به لحاظ عدم آگاهی از مقررات و ضوابط قانونی این امر دچار مشکلاتی می شوند.
هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است. مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام .
هرگاه یک اپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آن ها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف می باشد مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهیانه جمع آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند.
در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند.
لازم به ذکر است منظور فقط خدمات مشترک است. پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:
1- برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
2- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می شود.
حال اگر با قطع خدمات مشترک باز هم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
پاسخ: اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که از آن سخن گفتیم علیه شخصی امتناع کننده اجرائیه صادر می کند.
به نظر می رسد در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
لازم به ذکر است برای اعتراض به نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان می توان به این امر اعتراض نمود و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می کند و رأی دادگاه قطعی است. در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد چنان چه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
تعیین نحوه محاسبه هزینه ای مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بر دو پایه است:
1- آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاص دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاص تمام ساختمان محاسبه می شود.
2- سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهدایر شوفاژخانه و تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و... به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه نماید.
مراحل انحصار وراثت توسط وراث - وکیل انحصار وراثت | وکیل خوب | سایت وکیل
پس از فوت فرد، اموال او به طور قهری به وراث منتقل میشود، اما اگر وراث میخواهند سهمالارث خود را مطالبه و در آن تصرف کنند، در مرحله نخست باید انحصار وراثت کنند. به این معنا که منحصر بودن آنها در ارث بردن از فرد متوفی و و سهمالارث هر یک از آنها در دادگاه بررسی و اثبات شود.کارکرد گواهی انحصار وراثت نیز آن است که بدون انحصار وراثت، وضعیت ورثه و چگونگی تقسیم ترکه به طور رسمی روشن نمیشود.
اشخاص صالح برای ارایه دادخواست
وراث متوفی و اشخاص ذینفع اعم از هر شخصی كه منفعتی در اموال متوفی داشته باشد، میتواند از دادگاه تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت کند. چنانچه وراث یا اشخاص ذینفع متعدد باشند، نیازی به درخواست همگی آنها نیست و اقدام یك نفر از این افراد برای امضا و ارایه دادخواست كافی است.ماده 20 قانون آیین دادرسی مدنی میگوید: «دعاوی راجع به تركه متوفی اگرچه خواسته، دین و یا مربوط به وصایای متوفی باشد، تا زمانی كه تركه تقسیم نشده، در دادگاه محلی اقامه میشود كه آخرین اقامتگاه متوفی در ایران، آن محل بوده و اگر آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد، رسیدگی به دعاوی یادشده در صلاحیت دادگاهی است كه آخرین محل سكونت متوفی در ایران، در حوزه آن بوده است.»هم اکنون مرجع صلاحیتداری که به انجام امور مربوط به انحصار وراثت میپردازد، شورای حل اختلاف است.
مراحل انحصار وراثت
وراث پس از فوت متوفی باید لیست تمامی اموال و داراییهای منقول و غیرمنقول او را به اداره دارایی حوزه محل سكونت متوفی ارایه و رسید آن را دریافت کنند و همراه با تقاضای گواهی انحصار وراثت به دادگاه تقدیم کنند.
مدارک مورد نیاز
برای اقدام به این کار مدارکی از قبیل گواهی فوت، شناسنامه متوفی و ورثه لازم است همچنین اگر متوفی قبل از فوت، متاهل بوده باشد، ارایه سند ازدواج به انضمام اظهارنامه مالیاتی و استشهادیه ضروری است؛ بر اساس استشهادیه، شهود در دفتر اسناد رسمی شهادت میدهند که ورثه فرد متوفی که در تاریخی مشخص فوت کرده است، چه کسانی هستند.پس از آماده شدن این مدارک و ارایه آنها توسط ورثه به شورای حل اختلاف، این شورا به صدور گواهی حصر وراثت اقدام میکند.
ارایه دادخواست به شورای حل اختلاف
گواهی حصر وراثت به موجب دادخواستی که به شورای حل اختلاف ارایه میشود و با انجام تشریفاتی که در قانون امور حسبی پیشبینی شده است، صادر میشود.دادگاه پس از ملاحظه اسناد و مدارك مربوط، با هزینه متقاضی، درخواست وی را یك نوبت در یكی از روزنامههای كثیرالانتشار یا محلی آگهی میکند. پس از گذشت یك ماه از تاریخ نشر آگهی در صورتی كه كسی به آن اعتراض نکند بدون تشكیل جلسه رسیدگی و دعوت از وراث، گواهی انحصار وراثت كه بیانگر مشخصات و تعداد وراث و نسبت آنها با متوفی و سهم آنها از ماترك است، صادر میکند.صدور گواهی تصدیق حصر وراثت بدان معناست که ورثه فرد متوفی منحصر به افرادی است که نامشان در این گواهی قید شده است.
ارث زوجه از اموال متوفی
در گذشته زوجه از اموال غیرمنقول مانند زمین اعم از عین یا قیمت آن ارث نمیبرد و به طور طبیعی در گواهی انحصار وراثت نیز منعکس میشد که زوجه حسب مورد از یک چهارم یا یک هشتم اموال منقول ارث میبرد. این در حالی است که با اصلاح قانون مدنی که بر اساس آن زوجه از قیمت اموال غیرمنقول نیز ارث میبرد، به طور طبیعی این موضوع در گواهی انحصار وراثت نیز منعکس میشود. در حقیقت زوجه از حیث اینکه در همه اموال سهم دارد، مشابه سایر وراث است.چنانچه در زمان فوت متوفی، مورث (ارثبر) جنینی باشد که در صورت زنده متولد شدن از متوفی ارث خواهد برد، نمیتوان درخواست گواهی انحصار وراثت را تا تعیین وضعیت جنین ارایه کرد و چنانچه درخواست شده باشد رسیدگی باید متوقف شود.
آثار صدور گواهی انحصار وراثت
مطابق ماده 370 قانون امور حسبی، پس از صدور گواهی انحصار وراثت، ورثه و اشخاص ذینفع میتوانند بر اساس گواهی صادرشده اموال و مطالبات متوفی را از اشخاص متصرف یا مدیون مطالبه کنند. البته واضح است که در صورت تعدد وراث، اموال و مطالبات مزبور باید به هر شخصی که وراث جمعاً تعیین میکنند، تسلیم شود؛ زیرا اموال مزبور بین ورثه و اشخاص ذینفع که حقی در ترکه دارند، مشاع بوده و تصرف در مال مشاع بدون اذن همه شرکا ممکن نیست. همچنین مطابق ماده 374 قانون امور حسبی، در صورتی که مال غیر منقولی به نام متوفی ثبت شده باشد با تسلیم گواهی انحصار وراثت مربوط به متوفی، ملک مزبور به نام وراث و اشخاص ذینفع ثبت خواهد شد.
اعتراض به گواهی انحصار وراثت
اگر فردی به گواهی صادرشده درباره انحصار وراثت اعتراضی داشت، میتواند اعتراض خود را اعلام کند، به طور مثال یکی از ورثه ممکن است اعتراض داشته باشد که نامش در گواهی قید نشده است همچنین ممکن است موصیله (فردی که وصیت به نفع او انجام شده است) یکی از اعتراضکنندگان به گواهی انحصار وراثت باشد.
اشخاصی که میتوانند به گواهی انحصار وراثت اعتراض کنند، عبارتند از:
1- دادستان یا رییس حوزه قضایی: مطابق ماده 367 قانون امور حسبی، در همه مواردی كه دادستان تشخیص دهد كه متوفی بلاوارث بوده و درخواست اشخاص برای صدور تصدیق بیاساس است، میتواند به درخواست تصدیق وراثت اعتراض کند. همچنین وی میتواند در صورتی كه متوفی را بلاوارث بداند، به تصدیق انحصار وراثت در موردی هم كه تصدیق مسبوق به آگهی نبودهاست، اعتراض كند و در هر حال دادستان حق دارد از رأی دادگاه تقاضای تجدیدنظر کند.
البته تا زمانی كه برای محجور، قیم و برای غایب، امین معین نشده است، دادستان میتواند به نام محجور و غایب به درخواست تصدیق انحصار وراثت اعتراض کند که این موضوع در ماده 368 قانون امور حسبی بیان شده است.
2- اشخاص ذینفع: در صورتی که گواهی انحصار وراثت به زیان وراث یا اشخاص ذینفع صادر شود، هر یک از آنها میتوانند به آن اعتراض کنند؛ مثلا اگر نام یکی از وراث متوفی در گواهی انحصار وراثت ذکر نشده باشد، نامبرده میتواند با ارایه دلایل و مستندات نسبت به صدور گواهی مزبور اعتراض کند. مطابق ماده 369 قانون امور حسبی، رای دادگاه در این مورد قابل تجدیدنظرخواهی است.
گواهی انحصار وراثت متوفی خارجی
ماده 356 قانون امور حسبی بیان میکند: تصدیق صادره از مقامات صلاحیتدار كشور متوفی راجع به وراثت اتباع خارجه با انحصار آن پس از احراز اعتبار آن در دادگاه ایران از حیث صدور و رعایت مقررات مربوطه به اعتبار اسناد تنظیمشده در خارجه قابل ترتیب اثر خواهد بود.به طوری که ملاحظه میشود ماده فوق اعتبار گواهی انحصار وراثت صادره از مقامات صلاحیتدار کشور متوفی را که مربوط به وراثت اتباع خارجه یا انحصار آن است، منوط به احراز صدور آن و رعایت مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیمشده در خارج کرده است.مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارج از کشور نیز در ماده 1295 و 1296 قانون مدنی آمده است./وکیل انحصار وراثت،وکیل خوب،سایت وکیل
آشنایی با عقد وکالت در قوانین - بهترین وکیل پایه یک | وکیل خوب | دفتر وکالت | دفتر وکیل
وکالت از لحاظ لغوی به معنای تفویض و واگذار کردن است و در اصطلاح حقوقی، وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود میکند. وکالتدهنده را موکل و کسی که وکالت به او اعطا میشود راوكيل میگویند.
اثر عقد وکالت، اعطای نیابت است
به این معنا که موکل اقدام وکیل را، در انجام دادن اعمال حقوقی، به منزله اقدام خود میداند و به او اختیار میدهد که به نام و حساب موکل تصرفاتی داشته باشد. بنابراین وکیل دادگستری نسبت به آثار اموری که انجام میدهد، در حکم واسطه است و آنچه انجام میدهد، برای موکل است. در حقیقت تعهداتی که وکیل پذیرفته است، بر موکل تحمیل میشود و اگر نفعی در بین باشد، برای او است.
نیابت در امور اعتباری و ارادی است
از ظاهر ماده ۶۵۶ قانون مدنی چنین بر میآید که موضوع وکالت ممکن است انجام «عمل حقوقی» باشد، مانند فروش خانه یا فسخ اجاره و طلاق، یا امر دیگری که در شمار اعمال مادی است و برای موکل انجام میشود، مانند مقاطعه ساختن بنا یا تهیه نقشه آن یا انجام عمل جراحی و نقاشی. با وجود این باید پذیرفت که نیابت در اموری قابل استفاده و تصور است که به اراده انجام میشود و باید آثاری به بار آورد که وضع حقوقی موکل را تغییر دهد. با این حال، برخی مواد مربوط به وکالت در صورتی مفهوم صحیح پیدا میکند که نمایندگی مربوط به عمل حقوقی باشد. به عنوان مثال، در ماده ۶۶۲ قانون مدنی آمده است که: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.»
شکل ایجاب
ایجاب وکالت نیز، مانند قبول وکیل، ممکن است به وسیله لفظ و نوشته یا فعل باشد و هیچ شکل خاصی برای نفوذ یا امکان اثبات آن وجود ندارد. ایجاب نیز ممکن است ضمنی و به اذن فحوی (مفهوم) باشد: مانند اینکه زن و شوهر در برخی امور مربوط به خانواده یا ماموران دولتی نسبت به انعقاد قرار دادهایی که لازمه اداره است، وکیل ضمنی هستند. با وجود این، در مواردی که موضوع وکالت انجام عمل حقوقی است که انعقاد یا اثبات آن نیاز به تنظیم سند رسمی دارد، وکالتنامه باید سند رسمی باشد. زیرا به طور معمول، هدف از تنظیم سند رسمی، حفظ نظم عمومی یا جلب توجه امضاکنندگان سند به آثار ناشی از آن است و رسیدن به این اهداف با رسمی بودن وکالتنامه مبنای سند انتقال، ملازمه دارد.
قبول
در موردی که وکیل هنگام ایجاب وکالت در مجلس عقد حاضر است و آن را میپذیرد، درباره زمان وقوع عقد بحثی وجود ندارد؛ چرا که ایجاب و قبول به یکدیگر پیوسته است و دو طرف عقد، از نتیجه تراضی (توافق) آگاهند، اما در حالتی که وکالت به غایب داده میشود، ممکن است این پرسش مطرح شود که زمان وقوع عقد چه زمانی است؟ زمانی که قبول اعلان میشود یا هنگامی که به آگاهی موکل میرسد؟در پاسخ باید گفت که درباره وکالت، باید پس از اعلان قبول، عقد را محقق دانست. چرا که نه تنها ماده ۶۵۷ قانون مدنی، تحقق وکالت را منوط به قبول وکیل میداند، اگر پذیرفته شود که اعلان قبول با اجرای مفاد وکالت ممکن است، لازمه منطقی آن پذیرفتن وقوع وکالت به محض قبول است.
وکالت با حق توکیل یا وکالت با واسطه
اعطای نیابت به وکیل با توجه به شخصیت او انجام میشود، با وجود این موکل میتواند شخصی را وکیل کند و به او اختیار دهد تا وکیلی برایش انتخاب کند. این اختیار را «حق توکیل» مینامند. به عنوان مثال، شخصی که دعوایی در دادگاه دارد و وکلای متخصص و امین را در این زمینه نمیشناسد، میتواند به فرد معتمدی که در این خصوص، آگاهی لازم را دارد، وکالت بدهد تا وکیلی را برای دفاع از این دعوی انتخاب کند. بدین ترتیب شخص میتواند به کسی وکالت دهد که او را نمیشناسد و در حقیقت اختیار تعیین وکیل را به دیگری بسپارد.به نظر میرسد که دادن حق توکیل به وکیل اقدامی خطرناک است و به همین دلیل نیز بعضی آن را مجاز نشمردهاند. قانون مدنی اعطای چنین حقی را به وکیل مجاز میداند اما برای پرهیز از هرگونه سوء استفاده و هشدار به موکل، وجود «حق توکیل» را خلاف اصل و نیازمند به تصریح موکل یا دلالت قرائن خاص اعلام میکند. در ماده ۶۷۲ قانون مدنی آمده است «وکیل در امری نمیتواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد، مگر اینکه صریحا یا به دلالت قراین، وکیل در توکیل باشد.»همچنین ماده ۶۷۳ برای حمایت از موکل مقرر میدارد: «اگر وکیلی که وکالت در توکیل نداشته، انجام امری را که در آن وکالت دارد، به شخص ثالثی واگذار کند، هر یک از وکیل و شخص ثالث در مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب میشود، مسئول خواهد بود.»
وکالت فضولی
در موردی که شخصی، بدون داشتن وکالت از دیگری، عمل حقوقی را به نام و حساب او انجام میدهد، نمایندگی فضولی قابل تنفیذ است. به این معنا که فردی که به نام و حسابش معاملهای انجام شده است، میتواند وکالت مورد ادعا را با اعلام رضایت خود نافذ کند و نتیجه معامله را به حساب خود بپذیرد. قانون مدنی در مورد معاملاتی که به مال غیر میشود، به مالک اختیار داده است که معامله را اجاره کند (ماده ۲۴۷ قانون مدنی) اما از لحاظ تحلیل حقوقی، این اجازه در واقع تنفیذ نیابت فضولی است. تنفیذ وکالت فضولی، گاه به حکم قانون است. چنانکه به موجب ماده ۳۰۶ قانون مدنی: «اگر کسی اموال غایب یا محجور و امثال آنها را بدون اجازه مالک یا کسی که حق اجازه دارد، اداره کند…. اگر عدم دخالت یا تاخیر در دخالت موجب ضرر صاحب مال باشد، دخالتکننده مستحق اخذ مخارجی خواهد بود که برای اداره کردن لازم بوده است» یعنی رابطه مدیر فضولی با مالک، در صورت جمع شدن شرایط لازم، در حکم رابطه وکیل با موکل است.
اهلیت موکل
در ماده ۶۶۲ قانون مدنی آمده است: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را انجام دهد…». بدین ترتیب، سفیه میتواند برای انجام امور غیرمالی مانند طلاق به دیگری وکالت دهد و صغیر ممیز برای قبول هبه و صلح بدون عوض کسی را وکیل خود کند اما مجنون یا صغیر غیرممیز، چون اهلیت انجام دادن هیچ عمل ارادی را ندارد، هیچگاه نمیتواند طرف عقد وکالت قرار گیرد. اهلیت موکل در زمانی که نیابت داده میشود، ضروری است اما پس از آن تاریخ نیز، هرگاه عارضهای اهلیت لازم برای عمل حقوقی مورد وکالت را از موکل سلب کند، عقد را منحل میسازد. به عنوان مثال، بیماری جنون، اهلیت موکل را در تمام موارد از بین میبرد و سفاهت در امور مالی باعث انحلال وکالت میشود. ورشکستگی موکل نیز، مانند حجر او، صلاحیت وکیل را در تصرفاتی که به زیان طلبکاران است و دارایی او را تغییر میدهد، از بین میبرد. ماده ۶۸۱ قانون مدنی، در همین زمینه مقرر میدارد: «محجوریت موکل موجب بطلان وکالت میشود، مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آنها نیست.»
اهلیت وکیل
وکیل نیزباید دارای اهلیت باشد. در ناتوانی دیوانه و کودکی که قوه تمیز نیافته است، تردیدی وجود ندارد، زیرا این افراد معنای عمل ارادی را نمیدانند و از نظر روانی قادر به اجرای مورد وکالت نیستند اما در مورد صغیر ممیز ۱۰ تا ۱۴ ساله و سفیه، ممکن است گفته شود که، چون مبنای حجر این گروه، حمایت از آنان است و از بیم زیانکاری از تصرف در اموال خود محروم شدهاند، بنابراین اهلیت تصرف در مال دیگران به وکالت را دارند. قانون مدنی در ماده ۶۶۲ مقرر میدارد: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.» بنابراین چون سفیه در امور مالی اهلیت تصرف ندارد، وکالت انجام معامله را نیز میتواند بپذیرد اما در امور غیرمالی و قبول تملکات مجانی اهلیت دارد. همچنین است در مورد صغیر ممیز که تنها برای قبول هبه، صلح بدون عوض و مانند اینها صلاحیت انجام معامله و قبول وکالت را دارد.
وکالت در دادگاهها
بر اساس ماده 35 قانون آیین دادرسی مدنی، وكالت در دادگاهها شامل تمام اختيارات راجع به امر دادرسي است، جز آنچه را كه موكل استثناء كرده است يا توكيل در آن خلاف شرع باشد اما در امور زير بايد اختيارات وكيل در وكالتنامه تصريح شود:
1- وكالت راجع به اعتراض به راي، تجديد نظر، فرجامخواهي و اعاده دادرسي.
2- وكالت در مصالحه و سازش.
3- وكالت در ادعاي جعل يا انكار و ترديد نسبت به سند طرف و استرداد سند.
4- وكالت در تعيين جاعل.
5- وكالت در ارجاع دعوا به داوري و تعيين داور.
6- وكالت در توكيل.
7- وكالت در تعيين مصدق و كارشناس.
8- وكالت در دعواي خسارت.
9- وكالت در استرداد دادخواست يا دعوا.
10- وكالت در جلب شخص ثالث و دفاع از دعواي ثالث.
11- وكالت در ورود شخص ثالث و دفاع در قبال آن.
12- وكالت در دعواي متقابل و دفاع در قبال آن.
13- وكالت در ادعاي اعسار.
14- وكالت در قبول يا رد سوگند.
تبصره یک: اشاره به شمارههاي يادشده در اين ماده بدون ذكر موضوع آن، تصريح محسوب نميشود.
تبصره 2 : سوگند، شهادت، اقرار، لعان و ايلا قابل توكيل نخواهد بود.
اجرای وکالت و چگونگی آن
با پذیرفتن وکالت، وکیل به طور ضمنی ملتزم به اجرای مفاد آن میشود. وکیل میتواند هرگاه بخواهد استعفا دهد و پیمانی را که با موکل دارد، بر هم بزند، اما تا زمانی که رابطه حقوقی باقی است، باید آن را محترم بدارد. از سوی دیگر، اختیاری که وکیل از این راه به دست آورده، ناشی از تراضی با موکل و محدود به مفاد آن است. وکیل، نایب و امین موکل است و بیش از هر چیز باید در اندیشه حفظ منافع و رعایت مصلحت او باشد. بهترین وکیل پایه یک،وکیل خوب،دفتر وکالت،دفتر وکیل
منبع: حمایت
===============================================
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
نکاتی درباره سند رسمی و سند عادی - وکیل دادگستری | وکیل یوسف آباد | سایت وکیل
سند، نوشتهای است که در مقام دعوا قابل استناد باشد و به زبان سادهتر، سند، به نوشتهای گفته میشود که هم شخص خواهان و هم شخص خوانده برای اثبات ادعای خود در دادگاه از آن استفاده میکنند.
سند به دو نوع رسمی و عادی تقسیم میشود. سند رسمی آن است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شود؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک یا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود.در مقابل سند رسمي، سند عادي قرار دارد که مصاديق و نمونههاي آن در اطراف ما بسيار است. از جمله نمونههای اسناد عادی میتوان به اجارهنامههايي كه در بنگاههای املاک تنظيم ميشود، اشاره کرد.
انواع اسناد رسمی
اسناد رسمی را میتوان به انواع مختلف تقسیم کرد:
اسناد قانونی: مثل قانون اساسی، قوانین عادی، آییننامهها و تصویبنامهها.
اسناد اداری: اسنادی است که توسط سازمانهای اداری کشور، در حدود وظایف و صلاحیتشان تنظیم میشود، از قبیل احکام استخدام، دستور پرداخت حقوق و ...
اسناد قضایی: مدارکی که توسط مأموران دادگستری، اعم از قضات و کارمندان اداری و نیز ضابطان دادگستری در حدود صلاحیت آنها بر وفق مقررات تنظیم میشود. از قبیل احکام دادگاهها، قرارها، صورتمجالس تنظیمی مراجع قضایی، گزارشهای مأموران ابلاغ و احضار و مأموران انتظامی در حدود مسایل قضایی.
دخالت مأمور رسمی
تنظیمکننده سند باید مأمور رسمی باشد. مأمور رسمی اعم است از اینکه مستخدم دولت باشد مثل کارمندان ثبت اسناد و اداره آمار و ثبت احوال که اسناد ثبت و اسناد سجلی را تنظیم میکنند یا اینکه مستخدم رسمی دولت نباشد اما برای تنظیم اسناد رسمی بر طبق قانون مأموریت یافته باشند.
مانند سردفتر اسناد رسمی که اسناد مربوط به معاملات و و تعهدات را تنظیم و ثبت میکنند و نیز سردفتران ازدواج و طلاق که در این رابطه سند ازدواج و طلاق را تنظیم کرده و به ثبت میرسانند. بنابراین هر گاه کسی بدون داشتن ابلاغ رسمی در تعیین سمت، به تنظیم سند مبادرت کند یا کسی که از کار برکنار شده است، بعد از برکناری، سند تنظیم کند یا کسی که اصلا ارتباطی با دولت ندارد در نوشتن سند دخالت کند، آن سند نمیتواند عنوان رسمی پیدا کند. در مورد دخالت مأمور رسمی منظور این نیست که تمام سند را مأمور بنویسد بلکه حضور و نظارت او و اقدامی که او باید درباره سند انجام دهد، لازم است.
در دفتر اسناد رسمی، منشی سند را مینویسد اما این نوشتن، تحت مراقبت، اطلاع و حضور سردفتر است و سردفتر هویت متعاملین را شخصا یا به وسیله معرف احراز میکند.
مأمور رسمی برای تنظیم سند باید در حال اشتغال باشد، اگر مأموری که از خدمت منفصل شده یا در حال مرخصی و معذوریت است، سندی تنظیم کند، این سند رسمی نیست؛ هر چند کسی از اینکه او در حال مرخصی است یا منفصل شده است، اطلاعی نداشته باشد. ملاک، ابلاغ حکم به او است. به عنوان مثال، سردفتری ممکن است به حکم محکمه انتظامی سردفتران برای 6 ماه، معلق شود که در این صورت، تمام اسنادی که در فاصله صدور حکم تعلیق قطعی و ابلاغ حکم به او تنظیم میشود و او ثبت میکند، سند رسمی است اما هر گاه بعد از ابلاغ و طی 6 ماه تعلیق، سندی ثبت کند، چون فاقد سمت است، آن سند رسمی محسوب نمیشود.
آغاز صلاحیت مأمور نیز تابع ابلاغ سمت به او است. سردفتری که در تدارک مقدمات سردفتری است یا در حال گرفتن ابلاغ است، تا لحظهای که حکم سر دفتری به او ابلاغ نشده، دخالت او در تنظیم سند فاقد جنبه رسمی است.
صلاحیت مأمور رسمی
مأمور رسمی که در تنظیم سند دخالت میکند، باید صلاحیت قانونی داشته باشد. مأموری که صلاحیت تنظیم سند را دارد، باید در حوزه مشخص و معین که مأموریت دارد، عمل کند.
به عنوان مثال سردفتر اسناد رسمی تهران که صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دارد، نمیتواند از حوزه تهران خارج شود و در اصفهان به تنظیم اسناد بپردازد.
صلاحیت محلی سر دفتران بر طبق قانون ثبت به آییننامه واگذار شده بود و در اوایل تأسیس ثبت اسناد هر سردفتر فقط میتوانست معاملات مربوط به ناحیه خود را ثبت کند اما چون در عمل مشکلاتی را ایجاد میکرد، صلاحیت محلی به این معنی را ملغی ساختند و دفاتر اسناد رسمی میتوانند معاملات همه نقاط کشور را ثبت کنند، یعنی اگر متعاملین به دفترخانه اسناد رسمی تهران مراجعه کردند، میتوانند هر نوع نقل و انتقال را با سند رسمی انجام دهند، حتی اگر ملک مربوط به نقاط دیگر کشور باشد. دفترخانه محلی است که سردفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود در نظر میگیرد و آن را به اداره ثبت اسناد محل و مرکز اطلاع میدهد. سردفتر ابلاغ سردفتری را برای همان محل دریافت میکند. سردفتری که برای اصفهان تعیین شده است، نمیتواند دفترش را به تهران منتقل کند؛ حتی در داخل شهر نیز بدون اطلاع و اجازه اداره ثبت نمیتواند محلش را تغییر دهد و به نقطه دیگری از شهر منتقل کند.گاهی مأمور رسمی به حکم قانون در موارد مشخصی از تنظیم سند منع شده، یعنی صلاحیت او محدود شده است. در چنین مواردی اگر او خلاف این محدودیت عمل کند، سند فاقد جنبه رسمی است. مثلا در ماده ۳۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سر دفتران و دفتر یاران سال ۱۳۵۴ تصریح شده، سر دفتران و دفتریاران نباید اسنادی را که مربوط به خود یا کسانی که تحت ولایت یا وصایت یا قیمومت آنها هستند یا با آنها قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم دارند یا در خدمت آنها هستند، ثبت کنند.
در صورتی که در محل، دفترخانه دیگری نباشد، سند با حضور دادستان شهرستان محلی که دفترخانه در حوزه آن واقع است یا رییس دادگاه بخش (دادگاه عمومی) یا نماینده آنها با توضیح مراتب در ذیل آن در همان دفترخانه تنظیم و ثبت خواهد شد.
استحکامی که قانونگذار برای سند رسمی قایل شده، به لحاظ دخالت مأمور بیطرف و غیر ذینفع دولت در تنظیم سند است. حال اگر مواردی پیش آید که سند مربوط به سردفتر یا اقوامش باشد و آن سند را ثبت کند، سند عادی میشود.
در عین حال قانونگذار توجه کرده که سردفتر و نزدیکانش در محلی که فقط یک دفترخانه موجود است، از حق تنظیم سند رسمی محروم نشوند و به همین دلیل، چارهاندیشی کرده و حضور دادستان یا رییس دادگاه یا نماینده قانونی آنها را در این موارد برای رسمیت دادن به سند تصریح کرده است.
اگر چنین مواردی حادث شود که دفترخانه منحصر به فرد باشد و اسنادی مربوط به سردفتر یا نزدیکانش، نیاز به ثبت رسمی داشته باشند، سردفتر موضوع را به دادستان (هماکنون رییس دادگستری) اعلام میکند که با اعزام نماینده و حضور او سند تنظیم و حضور نماینده نیز در سند تصریح میشود.
رعایت ضوابط و تشریفات قانونی
سردفتر اسناد رسمی، سردفتر ازدواج و طلاق، مأمور ثبت احوال، مأمور اداره ثبت اسناد و املاک، مأمور صدور گواهینامه رانندگی، مأمور صدور گذرنامه و همه مأموران سازمانهای دولتی و خدمات عمومی که مأموریت تنظیم اسنادی را بر عهده دارند، باید طبق قانون و شرایط و مقررات پیشبینیشده برای تنظیم سند اقدام کنند؛ در غیر این صورت، از حدود قانون خارج شده و مسئولیت دارند. ضوابط و تشریفاتی که قانون پیشبینی کرده، به یک درجه از اهمیت نیست. بعضی ضوابط و تشریفات به اندازهای اهمیت دارد که اگر رعایت نشود، سند را از رسمیت میاندازد و دستهای دیگر تأثیری در رسمیت آن ندارند.
تفاوت اسناد رسمی و عادی
از جهات مختلف، اسناد رسمی با اسناد عادی تفاوت دارد:
۱- سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است.
۲- تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است. این در حالی است که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.
۳- در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل بوده و نیز قابل تکذیب (تردید و انکار) است.
۴- سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی، نبود تشریفات است.
۵- مأمور رسمی دولت در تنظیم سند رسمی، دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحوی که بخواهند، تنظیم میکنند.
۶ - در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است اما با گم شدن سند عادی نمیتوان از رونوشت آن به طور کامل استفاده کرد.
مزایای اسناد رسمی
1- اسناد رسمی بین طرفین تنظیمکننده و جانشین قانونی آنها از قبیل ورثه معتبر است.
2- تاریخ سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد.
3- در مقابل اسناد رسمی، انکار و تردید مسموع نیست و فقط میتوان ادعای جعل کرد.
چگونه اسناد عادی، اعتبار اسناد رسمی پیدا میکند؟
1- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده است، صدور آن را از جانب خود تایید کند.
2- در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته، از سوی شخص منکر قبلا به امضا و مهر رسیده است.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید از زمین تا زیر زمین - وکیل خوب | وکیل ملک | وکیل دادگستری | وکیل یوسف آباد
خلع ید، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه میکند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.
لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی میکنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی میشود، حق خود را مطالبه میکند.
شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.
لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت میکند.
در خصوص دعوای تصرف عدوانی نیز باید گفت که این دعوی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق (پیوستن) تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.
اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد. عدهای مالکیت را شرط میدانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی میدانند که رویه قضایی نظر نخست یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
دعوای خلع ید به معنای اعم
دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم میشود:
1- نخست؛ خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
2- دوم؛ دعوای تخلیه ید که در آن مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا میکند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
3- قسم سوم؛ دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمیشود.
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر میدارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی، مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکومله در دعوای خلع ید - به معـنای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی میتواند تحویل ملک متنازعفیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
در این خصوص یک رأی مشورتی از سوی ادارهکل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: «چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود.
وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند.
در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
چه کسانی میتوانند طرح دعوی کنند؟
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، میتواند به قائممقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی)
این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائممقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی کند.
هزینه دادرسی
دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم میکند، شرایط و ارکان تشکیلدهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است.
در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
نکتهای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی میشود.
اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید
۱- احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
۲- تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
۳- احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.
خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد.
وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات میرساند و خوانده نمیتواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای االزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی میتوان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده میشود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمیتوان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.
نکاتی چند درباره خلع ید
چنانچه ملكي به ثبت نرسيده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالكيت براي احراز مالكيت خواهان موضوعيت ندارد. حكم قطعي محكمه دال بر اثبات مالكيت پيوست دادخواست ميشود.
چنانچه خواهان با ارایه سند عادي در چنين املاكي مدعي مالكيت شده و تقاضاي خلع يد کند، دادگاه به هر دو موضوع رسيدگي و پس از احرز مالكيت حكم به خلع يد صادر ميكند و چنانچه ملک به ثبت رسيده اما سند رسمي به نام خواهان نباشد، وی ميتواند دعوي الزام به تنظيم سند رسمي را توام با خلع يد مطرح کند.
مرجع رسيدگيكننده پس از احراز صحت وقوع بيع، ضمن الزام به تنظيم سند، حكم بر خلع يد را نيز صادر ميكند.
مالک ملك مشاعي به تنهايي ميتواندعليه غاصب، دعوي خلع يد طرح کند.
صدور حكم خلع يد از شريک نيز قابل تصور است، زيرا طبق مواد 350 و 362 قانون مدني، بيع اموال مشاع تجويز شده و از آثار بيع صحيح، قبض و اقباض مبيع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معناي تخليه و خلع يد است.
از سوي ديگر تصرفات شريک در مالالشركه بدون رضايت شريک ديگر ممنوع است كه نحوه اجراي آن در ماده 43 قانون اجراي احكام مدني بيان شده است اما گاهي به جاي خلع يد در اينگونه دعاوي، خواسته وضع يد يا تسليط يد بيان ميشود.
خلع يد ملک غصبي و تحويل آن به مالك قانوني بدون قلع و قمع مستحدثات امكانپذير نیست و تا زماني كه بناهاي غير مجاز نيز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پيدا كرده و خلع يد محقق نميشود. (نظر ديوان عالي كشور مستفاد از مواد 313 و 314 قانون مدني)
الزامات و بایستههای عقد رهن در قانون مدنی - وکیل یوسف آباد | وکیل ملکی | وکیل دادگستری
رهن در لغت به معنای ثبات و دوام بوده و عقد رهن نیز در اصطلاح حقوقی، عقدی است که به موجب آن، مالک مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) میسپارد. رهنردهنده را راهن و رهنکننده را مرتهن مینامند. در حقیقت، رهن عقدی است كه در آن بدهکار، مالی را به عنوان وثیقه یا اطمینان به طلبکار میدهد تا در صورت نپرداختن دین خود، طلبكار مال را بفروشد و طلبش را از حاصل فروش بردارد. در این قرارداد لازم نيست راهن، مالک مال رهینه باشد؛ بنابراین او میتواند مال دیگری را با اجازه او به رهن دهد.
ارکان رهن
راهن: کسی است كه مالی را به رهن میدهد.
مرتهن: كسی است كه قبول رهن میكند.
رهینه: مال مورد رهن.
عناصر رهن
الف) وجود دین: در عقد رهن، باید دینی بر ذمه مدیون باشد که اصالت دارد و به تبعیت از آن دین است كه عقد رهن منعقد میشود.
ب) عینیت رهن: «رهن باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است». (مفاد ماده 774 قانون مدنی) در مورد امكان رهن قرار دادن اسكناس و سهام شركتها، بین حقوقدانان اختلاف وجود دارد.
ج) تسلیم رهینه به مرتهن: «مال مرهون باید به قبض مرتهن (کسی که قبول رهن میكند) داده شود اما استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست». (مفاد ماده 772 قانون مدنی)
د) وجود رهن تا زمان دین: تا زمانی كه دین باقی است، رهن نیز باید باشد؛ در حقیقت برای رهن مدت تعیین نمیشود.
ه) مجاز بودن فروش مرهونه: عین باید از چیزهایی باشد كه فروش آن قانونا مجاز باشد تا در صورت عدم تأدیه (پرداخت نکردن)، مرتهن بتواند با فروش آن حق خویش را وصول کند، بنابراین رهن وقف جایز نیست.
ماهیت عقد رهن
عقد رهن از طرف راهن (کسی که مال را به رهن میدهد) لازم است و به همین دلیل او نمیتواند عقد را فسخ کند اما این عقد از طرف مرتهن (قبولکننده رهن) جایز است و او میتواند آن را فسخ كند.
مرتهن و راهن در مورد اینكه رهینه در تصرف چه كسی باشد، توافق میكنند. مال مرهونه میتواند در مقابل چند دین مورد رهن قرار گیرد همچنین چند راهن میتوانند یك مال را نزد یك مرتهن گرو بگذارند.
«رهن عقدی است كه موجب اطمینان مرتهن از وصول طلب خویش میشود بنابراین اگر شرط شود كه حق فروش ندارد، این رهن باطل خواهد بود.» (مفاد 778 قانون مدنی)
وكالت فروش مال مرهونه
ممكن است در ضمن عقد یا به طور جداگانه، راهن به مرتهن، وكالت فروش مال مرهونه را بدهد كه در صورت پرداخت نکردن دین، او بتواند از عین مرهونه یا قیمت آن، طلبش را وصول كند. در غیر این صورت مرتهن میتواند از دادگاه، اجبار مرتهن به بیع یا ادای دین را تقاضا کند. تبدیل مال مرهونه به مال دیگر با تراضی (توافق) طرفین جایز است.
منافع مورد رهن
«ثمره و منافع رهن، اگر متصل باشد مثل چاقی گوسفند، جزء رهن است و اگر منفصل (جدا) باشد، مثل شیر گوسفند، متعلق به راهن است؛ مگر اینكه طرفین قرارداد دیگری در این مورد داشته باشند» (مفاد ماده 786 قانون مدنی)
فوت راهن یا مرتهن
عقد رهن با فوت یكی از طرفین از بین نمیرود و در صورت فوت مرتهن، راهن میتواند انتقال مورد رهن به شخص دیگری غیر از ورثه مرتهن را تقاضا کند؛ البته راهن نمیتواند در رهن تصرفاتی داشته باشد كه منافی حق مرتهن باشد.
اگر رهن توسط راهن یا شخص ثالثی تلف شود، بدل آن را باید شخص ثالث یا راهن پرداخت كند.
بنابراین باید تاکید کرد که فوت مالک یا رهنگیرنده تاثیری در این عقد ندارد و عقد رهن از جمله عقودی نیست که فوت یکی از طرفین آن را بیاثر سازد اما در صورتی که مرتهن فوت کند، راهن میتواند تقاضا کند که رهن را به تصرف شخصی که با ورثه توافق میکنند، بدهند؛ چرا که در غیر این صورت، باید با مراجعه به دادگاه شخص ثالثی معین و انتخاب شود.
لزوم تسلیم رهینه به مرتهن
قانونگذار راهن را موظف کرده است تا مال رهینه را به مرتهن تسلیم کند؛ بنابراین تا زمانی که راهن وثیقه را به طلبکار تحویل نداده، عقد رهن واقع نشده است.
پابرجا بودن رهن تا زمان باقی بودن دین
تا زمانی كه طلب مرتهن از راهن باقی باشد، عقد رهن هم وجود خواهد داشت؛ بنابراین برای رهن نمیتوان مدت تعیین کرد.
چنانچه دين به هر دلیلی مثل پرداخته شدن از سوی کسی غیر از مدیون از بين برود، اين عقد منحل است.
ضرورت قابل فروش بودن رهینه
عقل حکم میکند که مالی را بتوان رهن گذاشت که از نظر قانون قابل فروش باشد تا اگر راهن نتوانست از عهده پرداخت دین خود برآید، طلبکار بتواند با فروش مال رهینه، طلب خود را از حاصل فروش آن بردارد. بنابراین رهن اموال دولتی، عمومی یا وقفی که قابل فروش نیستند، ممکن نخواهد بود.
فروش مال رهینه
راهن در صورتی که تمایل داشته باشد، میتواند در ضمن قرارداد رهن یا به طور جداگانه به مرتهن، وكالت فروش مال رهینه را بدهد؛ به این ترتیب که در صورت نپرداختن دین، طلبکار (مرتهن) به وکالت از راهن بتواند وثیقه را بفروشند و از حاصل فروش آن، طلبش را وصول كند. حال چنانچه این وکالت از جانب راهن داده نشود، مرتهن باید برای فروش به دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت راهن مراجعه و اجبار او به پرداخت دین یا فروش رهینه را درخواست کند.
آیا در مال موضوع رهن میتوان تغییراتی داد؟
در این خصوص باید گفت که در مال مورد رهن میتوان هرگونه تصرفی که لازم باشد، انجام داد و شرط منع آن، منافات نداشتن با حقوق مرتهن است. بنابراین میتوان هرگونه تصرفی را در مال مورد رهن انجام داد؛ مشروط به اینکه با حقوق مرتهن منافاتی نداشته باشد. چرا که بعد از اتمام رهن و بازگرداندن طلب، وثیقه فک و مال مجددا به مالک بازگردانده میشود.
نکاتی درباره رهن
عقد رهن در صورتی معنا پیدا میکند و اتفاق میافتد که ابتدا دینی وجود داشته باشد، زیرا تا زمانی که دینی بر عهده مدیون نباشد، رهنی هم برای اطمینان از پرداخت آن، واقع نخواهد شد؛ در نتیجه اگر معلوم شود که اصلا دينی از آغاز وجود نداشته است، اين عقد باطل خواهد بود. رهینه باید یک مال مشخص باشد. طبق مقررات موجود، راهن مجاز نیست چیزی غیر از مال را به عنوان وثیقه به مرتهن بسپارد؛ بنابراین نمیتوان چیزهایی غیر از مال مانند طلبی که فرد از دیگران دارد یا منافع خانه و ماشین را به رهن داد.
پس از آنکه عقد رهن واقع شد در صورتی که مرتهن راضی شود، راهن میتواند رهینه را به مالی دیگر تبدیل کند. به عنوان مثال اگر ماشین، وثیقه باشد، راهن میتواند با رضایت مرتهن، آن را پس بگیرد و به جایش مقداری طلا به او بسپارد.
هر کسی که رهینه را خراب یا تلف کند، ولو اینکه خود راهن باشد، باید مثل یا قیمت آن را به مرتهن تحویل دهد. مثل رهینه در صورتی داده میشود که رهینه نظایر فراوانی در جامعه داشته باشد اما اگر منحصر به فرد باشد و مانندی برایش وجود نداشته نباشد، باید قیمت آن داده شود. مال رهینه را میتوان در مقابل چند دین به رهن گذاشت. رهن دادن مکرر از سوی راهن، حق مرتهن نخست را از بین نمیبرد. به این دلیل که حق او بر رهینه مقدم بر حق مرتهن دوم است و حاصل فروش مال، ابتدا به طلب او میرسد.
همچنین این امکان وجود دارد که یک راهن به همراه چند راهن دیگر، همگی یك مال را به مرتهن بدهند.
اگر منافع رهینه، متصل به خود مال باشد، جزء رهن و برای مرتهن است مثل چاقی گوسفند؛ اما اگر جدا و قابل تفکیک از مال رهینه باشد، برای راهن خواهد بود مثل شیر گوسفند. البته میتوان در قرارداد خلاف این موضوع را توافق کرد. راهن این حق را دارد که در رهینه، هر تغییری که مایل باشد انجام دهد و مرتهن هم نمیتواند برای او مشکلی به وجود آورد؛ به عنوان مثال راهن میتواند رنگ رهینه را تغییر دهد. البته این اقدام در صورتی ممکن است که تغییر انجامشده برای مال موردنظر مضر نباشد و آن را تخریب نکند.
رهن قابل تجزيه نيست؛ بنابراين حتی اگر راهن بخشی از دين را نیز به طلبکار پرداخت کند، باز چيزی از رهینه آزاد نخواهد شد؛ مگر اینکه مرتهن به آزاد شدن بخشی از آن مال رضایت دهد.
معاملات صوری و به قصد فرار از دین - وکیل خوب یوسف آباد | بهترین وکیل پایه یک | وکیل دادگستری
معامله صورى به معاملهاى گفته مىشود که ظاهر و صورت معامله را داشته اما فاقد آثار و نتايج بيع صحيح باشد.
ماده ۳۶۲ قانون مدنى درباره آثار بيع صحيح چنين تصريح میکند:
«آثار بيعي که به طور صحيح واقع شده باشد، از قرار ذيل است:
۱- به مجرد وقوع بيع، مشتري مالک مبيع و بايع مالک ثمن ميشود.
۲- عقد بيع، بايع را ضامن درک مبيع و مشتري را ضامن درک ثمن قرار ميدهد.
۳- عقد بيع، بايع را به تسليم مبيع ملزم میکند.
۴- عقد بيع مشتري را به تادیه ثمن ملزم ميکند.»
با توجه به منطوق ماده مزبور ملاحظه مىشود که در معامله صورى، معامله يا بيع فقط ظاهرى و صورى است و چون ثمنى در کار نيست، بايع جنسى را بدون عوض فروخته است؛ لذا آثار بيع صحيح را ندارد و براى خريدار الزامى در تأديه (پرداخت) ثمن وجود ندارد.
به همین دلیل، برابر قانون مدنى اگر معامله به قصد فرار از دين بهطور صورى انجام گرفته باشد، باطل است (ماده ۲۱۸ قانون مدنی). ماده ۴۲۶ قانون تجارت نيز درباره معامله صورى چنين مىگويد:
«اگر در محکمه ثابت شود که معامله بهطور صورى يا مسبوق به ثباتى بوده است، آن معامله خود به خود باطل و عين و منافع مالى که موضوع معامله بوده مسترد و طرف معامله اگر طلبکار شود جزو غرما (طلبکاران)، حصهاى (سهم) خواهد برد.»
اگرچه بين ماده ۲۱۸ قانون مدنى و ماده ۴۲۶ قانون تجارت از لحاظ ظاهر و الفاظ اختلافى به چشم مىخورد (...که معامله به طور صورى يا مسبوق به تباني...) و ماده ۲۱۸ (هرگاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دين بهطور صورى انجام شده...) اما از لحاظ مفهوم با هم تفاوتى ندارند، زيرا در هر دو ماده معامله باطل است؛ جز اينکه در قانون تجارت صرف معامله صورى موجب بطلان معامله است، این در حالی است که در قانون مدنى معامله صورى به قصد فرار از دين باطل است. مفهوم اين ماده اين است که اگر معامله صورى باشد اما به قصد فرار از دين نباشد، باطل نيست.
نکته قابل توجه دیگر اين است که در قانون تجارت علاوه بر کلمه صورى جمله (مسبوق به تبانى بوده است) هم اضافه شده است.
منظور از تبانى اين است که طرفين معامله، بنا را بر امر يا موضوعى قرار دهند و تبانى در بعضى از متون کيفرى نيز از ارکان سازنده جرم به شماره مىرود. (ماده ۱۸ قانون مجازات جرايم نيروهاى مسلح و ماده واحده قانون مجازات تبانى در معاملات دولتى مصوب ۱۹ خردادماه ۱۳۴۸)
بنابراين هر گاه طرفين معامله با وحدت قصد معامله يا کارى را انجام دهند، مىگويند با هم تبانى کردهاند.
توقيف اموال مديون
در قانون مدنى براى کسانى که بخواهند براى فرار از دين اموال خود را به فروش برسانند، اقدامات احتياطى و پيشگيرى پيشبينى شده است. این اقدامات، تا حدودى جلوى سوءاستفاده اين قبيل اشخاص را مىگيرد که همان توقيف اموال بدهکار به ميزان بدهى او است که با درخواست طلبکار و با حکم دادگاه صورت مىگيرد و مديون بدون اجازه دادگاه حق فروش آن مال را ندارد.
اين اقدام که با اصلاحات بهعمل آمده در قانون مدنى در سال ۱۳۷۰ انجام گرفته و بر اساس آن، مادهاى به نام ماده ۲۱۸ مکرر به قانون مدنى اضافه شده است، فرصت سوءاستفاده را سلب میکند و به نفع طلبکاران نيز است.
ماده ۲۱۸ مکرر (هر گاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده، دلايل اقامه کند که مديون براى فرار از دين قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه مىتواند قرار توقيف اموال وى را به ميزان بدهى او صادر کند که در اين صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت)
اما در مورد تاجر ورشکسته که ممنوع از تصرف در اموال خود است و به حکم دادگاه اموال او در اختيار مدير يا اداره تصفيه قرار مىگير، مسئله توقيف اموال منتفى است. این در حالی است که در قانون نحوه اجرای محکوميتهاى مالى مصوب 10 آبان سال 1377 انتقال مال به قصد فرار از دين جرم شناخته شده و براى انتقالدهنده و انتقالگيرنده از ۴ ماه تا دو سال حبس تعزيرى تعيين شده است.
ضمن اينکه اگر عين مال موجود باشد، از ملکيت انتقالگيرنده خارج مىشود و هرگاه عين مال وجود نداشته باشد، مثل مال يا قيمت آن از اموال انتقالگيرنده وصول خواهد شد.
ماده ۴: هرکس با قصد فرار از دين و تعهدات مالى موضوع اسناد لازمالاجرا و تمامی محکوميتهاى مالي، مال خود را به ديگرى انتقال دهد، به نحوى که باقىمانده اموالش براى پرداخت بدهى او کافى نباشد، عمل او جرم تلقى و مرتکب به چهار ماه تا دو سال حبس تعزيرى محکوم خواهد شد و در صورتى که انتقالگيرنده نيز با علم به موضوع اقدام کرده باشد، شريک جرم محسوب میشود و در اين صورت اگر مال در ملکيت انتقالگيرنده باشد، عين آن و در غير اين صورت قيمت يا مثل آن از اموال انتقالگيرنده بابت تأديه دين استيفا خواهد شد.
معامله صورى صحيح
از مفهوم مخالف ماده ۲۱۸ قانون مدنى استفاده مىشود که اگر معامله صورى باشد اما قصد طرفين فرار از دين نباشد، صحيح است.
توجیه اين امر به اين طريق است که مصاديق و نمونههاى معاملات صورى صحيح را در جامعه مىبينيم و از لحاظ قانونى نيز اشکالى بر آن وارد نيست.
به عنوان مثال، مردى مىخواهد خانهاى را به همسر دوم خود که براى او زحمات زيادى کشيده است، بدهد. وی در قالب معامله صورى مىتواند اين عمل را انجام دهد. به اين ترتيب که در ايام حيات خود اين خانه را به طور رسمى و قانونى به او مىفروشد.
عوارض و ماليات دولت را مىدهد، از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام مىشود و در يکى از دفاتر اسناد رسمى، بيع واقع و حقالثبت و حقالتحرير و غيره نيز پرداخت مىشود. شوهر به عنوان فروشنده و خانم به عنوان خريدار ذيل سند و دفتر را امضا میکنند اما ثمنى در کار نيست. به این معنا که مرد از زن پول خانه را مطالبه نمیکند. چون در اين معامله ثمنى وجود ندارد، باید گفت که صوری است اما چون به قصد فرار از دين نيست و از انجام آن فرد يا افرادى متضرر نمىشوند، معامله صورى صحيح است که وقوع نمونههاى زيادى از این نوع معاملات را در سطح جامعه شاهد هستیم.
شرایط تحقق معامله به قصد فرار از دین
برای تحقق معامله به قصد فرار از دین باید شرایطی فراهم شود که در صورت فقدان یكی از این شرایط نمیتوان علیه مدیون اقامه دعوا کرد.
تشكیل معامله
مفهوم واژه معامله همانند واژه معامله مذكور در عنوان فصل دوم (در شرایط اساسی برای صحت معامله) و ماده ۱۹۰ قانون مدنی (برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است) و به قرینه مندرجات بندهای یک و ۲ این ماده كه قصد، رضا و اهلیت را به طرفین معامله نسبت داده است و نیز مقررات مواد بعدی منحصرا شامل اعمال حقوقی دو طرفه یعنی عقود است.
طلب باید مسلم و قابل مطالبه باشد
طلب باید مسلم بوده و مورد اختلاف نباشد؛ در غیر این صورت نیاز به حكم دادگاه دارد.
نفع طلبكاران در اقامه دعوی
طلبكاری كه اقامه دعوا میکند، باید توجه داشته باشد كه اگر نتیجه دعوایی كه او اقامه کرده است، صدور حکم علیه مدیون باشد، قابلیت این را دارد كه سودی به او برساند.
قصد فرار از دین
طلبكار باید ثابت كند كه انگیزه مدیون از انجام معامله، فرار از دین بوده است و این به دو طریق ثابت می شود: نخست به وسیله گواهانی كه اقرار او را بر این امر شنیدهاند، دوم به وسیله قراینی كه این امر را میرساند، از جمله فرا رسیدن موعد پرداخت، نداشتن اموالی دیگر، وضعیت معامله و امثال آن .
تشخیص ارزش چنین قراینی با دادگاه است زیرا ظواهری هستند كه به طور مستقیم به واقعیت دلالت دارد و قانون نیز آن را معتبر میداند. (مواد ۱۳۲۱ و ۱۳۲۴ قانون مدنی)
همچنین به نظر میرسد، اگر طرف معامله بدون آگاهی از این امر مبادرت به انجام معامله کند، آن معامله غیرنافذ است زیرا این حكم جنبه حمایتی از طلبكار متضرر را دارد. بنابراین علم و جهل طرف معامله نباید هیچ تاثیری بر این مصلحت داشته باشد.
ضرری بودن معامله
طلبكار هنگامی میتواند مدعی معامله به قصد فرار از دین شود كه مدیون هیچ مالی برای پرداخت بدهی خود نداشته باشد زیرا با وجود اموال دیگر طلبكار میتواند دین خود را استیفاء کند. بنابراین معامله به قصد فرار از دین آخرین دارایی مدیون را از ید او خارج میسازد، به طوری كه طلبكار نمیتواند به هیچ طریق ممكن دین خود را استیفا کند.
دادگاه در چه شرایطی حکم را مجددا بررسی میکند؟ (نحوه درخواست اعاده دادرسی)
اعاده دادرسی از جمله روشهای فوقالعاده شكایت از احكام است که راهی برای برگشت به دادگاه صادرکننده حکم قبلی محسوب میشود؛ با این هدف كه دادگاه از رأی قطعی سابق خود بازگردد، چرا که شاكی مدعی است صدور آن رأی از روی اشتباه بوده و دلایل موجود اجازه نمیدهد كه چنین حكمی باقی بماند.
مبنای اعاده دادرسی
هدف اصلی از دادرسی حفظ حق و اجرای عدالت است و دادرس نیز مانند سایرین در معرض خطا و اشتباه قرار دارد. در صورتی که در نتیجه دادرسی حکمی صادر شود که با خطا همراه باشد، تردیدی نیست که باید به طور مجدد مورد رسیدگی قضایی قرار گیرد. بنابراین برای اینکه رأی دادگاهها مصون از خطا باشد، اعاده دادرسی پیشبینی شده است.
انواع اعاده دادرسی
اعاده دادرسی با توجه به نحوه اقامه آن به دو نوع تقسیم میشود:
1- برابر بند الف ماده 432 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر متقاضی اعاده دادرسی به طور مستقل آن را درخواست کند، این درخواست، اعاده دادرسی اصلی محسوب میشود. یعنی چنانچه بدون اینکه دعوایی در جریان رسیدگی باشد، یکی از طرفین حکمی که سابقا صادر شده است، درخواستی را به عنوان اعاده دادرسی مطرح کند، این درخواست، اعاده دادرسی اصلی خواهد بود که باید ضمن دادخواست به دادگاه صلاحیتدار تقدیم شود.
2- در مقابل اعاده دادرسی اصلی، اعاده دادرسی طاری قرار دارد که در بند ب همان ماده به آن اشاره شده است. اعاده دادرسی طاری در ضمن دادرسی مطرح میشود؛ این در حالی است که در اعاده دادرسی اصلی پروندهای در حال رسیدگی نیست تا ضمن آن اعاده دادرسی مطرح شود.
جهات درخواست اعاده دادرسی
اعاده دادرسی به استحکام احکام لطمه میزند و اعتبار احکام را سست میکند، بنابراین استفاده از آن بسیار محدود است و تنها در مواردی که قانون مقرر کرده، قابل استفاده است. در جلسه دادرسی نیز تنها به جهتی رسیدگی میشود که در دادخواست اعاده دادرسی قید شده است. بر اساس ماده 436 قانون آیین دادرسی مدنی، در اعاده دادرسي به جز آنچه كه در دادخواست اعاده دادرسي ذكر شده است، جهت ديگري مورد رسيدگي قرار نميگيرد.
جهات اعاده دادرسی عبارتند از:
1- موضوع حكم، مورد ادعاي خواهان نبوده باشد. به عنوان مثال، خواهان از دادگاه، صدور حکم تخلیه را تقاضا کند و دادگاه علاوه بر صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت اجرتالمثل صادر کند.
2- حكم به ميزان بيشتر از خواسته صادر شده باشد. مانند اینکه خواسته خواهان 10 میلیون تومان است اما دادگاه بر اساس نظر کارشناس حکم به پرداخت 15 میلیون تومان خسارت داده است. این جهت اعاده دادرسی در مواردی قابل تحقق است که خواسته پول رایج ایران، پول خارجی یا مالی کلی باشد. (مانند صد تن گندم یا سکه طلا) ارایه حکم مورد درخواست اعاده دادرسی دلیل تحقق این جهت اعاده دادرسی است.
3- وجود تضاد در مفاد يك حكم كه ناشي از استناد به اصول يا به مواد متضاد باشد. مثلاً دادگاه شرط ضمن عقد را نامشروع دانسته و در عین حال با استناد به ماده 237 قانون مدنی، خوانده را ملزم به انجام آن شرط کرده است.
4- حكم صادره با حكم ديگري در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، كه قبلاً توسط همان دادگاه صادر شده است، متضاد باشد؛ بدون آن كه سبب قانوني موجب اين مغايرت باشد.
5- طرف مقابل درخواستكننده اعاده دادرسي حيله و تقلبي به كار برده كه در حكم دادگاه موثر بوده است. حیله و تقلب میتواند مصادیق متعددی داشته باشد. مانند اینکه خواهان کاری کند که شخصی غیر از خوانده به عنوان خوانده در دادگاه حاضر شود و برخلاف واقع به صحت ادعاهای خواهان اقرار کند.
6- حكم دادگاه مستند به اسنادي بوده كه پس از صدور حكم، جعلي بودن آنها ثابت شده باشد.
7- پس از صدور حكم، اسناد و مداركي به دست ميآيد كه دليل حقانيت درخواستكننده اعاده دادرسي باشد و ثابت شود اسناد و مدارك يادشده در جريان دادرسي مكتوم بوده و در اختيار متقاضي نبوده است.
چگونگی رسیدگی به دادخواست اعاده دادرسی
دادگاه پس از بررسی دادخواست اعاده دادرسی، موضوع را صورتجلسه کرده و به همین وسیله قرار قبول یا رد دادخواست را صادر میکند. چنانچه قرار قبولی دادخواست صادر شود، دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ آن به همراه نسخه دوم دادخواست به طرف مقابل و ابلاغ وقت به درخواستکننده را صادر میکند. هرگاه قرار رد درخواست صادر شود، این قرار به طرفین ابلاغ میشود.
مرجع اعاده دادرسی
بر اساس ماده 432 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صلاحیتدار در رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی دادگاهی است که حکم قطعی را صادر کرده است. بنابراین اگر دادگاه بدوی حکم قطعی را صادر کرده باشد، همان دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی است و در صورت قبول این درخواست به استناد تبصره ذیل ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی ماهوی کرده و حکم مقتضی صادر میکند. حکم صادره توسط این دادگاه نیز طبق مقررات قابل تجدیدنظرخواهی است.در صورتی که دادگاه تجدیدنظر حکم قطعی را صادر کرده باشد، این دادگاه مرجع صالح برای اعاده دادرسی خواهد بود و در صورت قبول درخواست اعاده دادرسی و انجام رسیدگیهای لازم، مبادرت به صدور رأی میکند که این رأی قطعی خواهد بود. البته در صورتی که جهت درخواست اعاده دادرسی، مغایرت دو حکم صادره از دادگاه واحد باشد، دادخواست اعاده دادرسی به شعبه دادگاه صادرکننده حکم دوم تقدیم میشود.
اگر تقاضای اعاده دادرسی به استناد ماده 18 اصلاحی قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب انجام شود، مرجع دریافت درخواست اعاده دادرسی به شرح زیر است:
الف) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیتیافته مرحله بدوی و تجدیدنظر هر استان به عنوان خلاف بین شرع باید به دادگستری همان استان مراجعه کنند.
ب) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیتیافته در دیوان عالی کشور و شعب تشخیص به عنوان خلاف بین شرع باید برای تسلیم درخواست و مدارک خود به دادستانی کل کشور مراجعه کنند.
ج) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیتیافته در سازمان قضایی نیروهای مسلح به عنوان خلاف بین شرع باید برای تسلیم درخواست و مدارک خود به نمایندگان حوزه نظارت قضایی ویژه در سازمان قضایی نیروهای مسلح همان استان یا به رییس سازمان قضایی نیروهای مسلح در تهران مراجعه کنند.
مهلت درخواست اعاده دادرسی
مهلت درخواست اعاده دادرسي براي اشخاص مقيم ايران 20 روز و براي اشخاص مقيم خارج از كشور دو ماه و به شرح زير است:
1- نسبت به آراي حضوري قطعي، از تاريخ ابلاغ.
2- نسبت به آراي غيابي، از تاريخ انقضاي مهلت واخواهي و درخواست تجديدنظر.
البته در مواردي كه درخواستكننده اعاده دادرسي عذر موجهي داشته باشد، باید دلایل عذر خود را ضمن دادخواست به دادگاهی که مرجع رسیدگی به اعاده دادرسی است، ارایه کند. دادگاه در این موارد در ابتدا به ادعای داشتن عذر، رسیدگی میکند و چنانچه عذر را موجه تشخیص دهد، قرار قبول دادخواست اعاده دادرسی را صادر و سپس دادخواست را برای انطباق داشتن یا انطباق نداشتن با جهات اعاده دادرسی بررسی میکند و در نتیجه قرار قبول یا رد اعاده دادرسی را صادر خواهد کرد. (ماده 427 و 306 قانون آیین دادرسی مدنی) مهلتهای مقرر در مواد 428، 429 و 430 قانون آیین دادرسی مدنی نیز مبتنی بر این اصل است و هیچ مهلتی علیه کسی که قادر به استفاده از آن نباشد، آغاز نمیشود.
تمدید مهلت
تمدید مهلت درخواست اعاده دادرسی ممنوع است مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد. مواردی که با توجه به ماده 431 قانون آیین دادرسی مدنی، تمدید مهلت مجاز شمرده شده، دو مورد است:
1- چنانچه شخصی كه حق درخواست اعاده دادرسی دارد، قبل از انقضاي مهلت اعاده دادرسی، ورشكسته يا محجور شود يا فوت کند، مهلت جديد از تاريخ ابلاغ حكم، نسبت به مدير تصفيه شخص ورشکسته و قيم شخص محجور و در صورت فوت به وراث يا قائممقام يا نماينده قانوني وراث آغاز ميشود. (ماده 337 قانون آیین دادرسی مدنی)
2- اگر سِمَت يكي از اشخاص كه به عنوان نمايندگي از قبيل ولايت يا قيموميت يا وصايت در دعوا دخالت داشتهاند، قبل از انقضاي مهلت درخواست اعاده دادرسی از بین برود، مهلت مقرر از تاريخ ابلاغ حكم به كسي كه به اين سِمَت تعيين ميشود، آغاز خواهد شد و اگر زوال اين سِمَت به واسطه رفع حجر باشد، مهلت درخواست اعاده دادرسی از تاريخ ابلاغ حكم به كسي كه از وي رفع حجر شده است، آغاز میشود. (ماده 338 قانون آیین دادرسی مدنی)
چگونگی اجرای حکم مورد درخواست اعاده دادرسی
قابلیت اعاده دادرسی و حتی صرف درخواست اعاده دادرسی مانع از اجرای حکم نیست. در صورتی که قرار قبولی درخواست اعاده دادرسی صادر شود، از آنجاییکه با تشخیص دادگاه علایمی مبنی بر نادرست بودن حکم وجود دارد و اجرای آن ممکن است خساراتی را برای متقاضی اعاده دادرسی ایجاد کند، بنابراین در مواردی که جبران این خسارت ناممکن است، اجرای حکم متوقف میشود. با توجه به ماده 437 قانون آیین دادرسی مدنی، با صدور قرار قبولی اعاده دادرسی اصل بر توقف عملیات اجرایی حکم است؛ مگر اینکه محکومبه، مالی باشد و محکومله تأمین مناسبی برای اجرای حکم بدهد. البته عملیات اجرایی زمانی متوقف میشود که حکم در حال اجرا باشد اما در صورتی که حکم قبلاً اجرا شده بود، دادگاه تا صدور حکمِ اعاده دادرسی نباید در خصوص اعاده وضعیتِ عملیات اجرایی تصمیم بگیرد. باید توجه داشت که دادگاه در این خصوص نباید رأساً اقدام کند بلکه با تقاضای خواهانِ اعاده دادرسی، دادگاه دستور توقف اجرای حکم را میدهد.پس از توقف عملیات اجرایی تا معلوم شدن نتیجه قطعی، اعاده دادرسی همچنان متوقف میماند مگر اینکه محکومبه مالی باشد و محکومله درخواست ادامه آن را مطرح کند که در این صورت با اخذ تأمین، عملیات اجرایی ادامه مییابد.
رأی دادگاه در مرحله اعاده دادرسی
چنانچه دادگاه پس از رسیدگی، درخواست اعاده دادرسی را وارد تشخیص دهد، حکم مورد درخواست اعاده دادرسی را نقض و رأی مقتضی صادر میکند. در صورتی که درخواست اعاده دادرسی در مورد قسمتی از حکم باشد، تنها همان قسمت نقض میشود. در صورتی که جهت اعاده دادرسی مغایرت دو حکم باشد و دادگاه پس از رسیدگی درخواست اعاده دادرسی را وارد بداند، حکم دوم (مؤخرالصدور) را نقض و حکم نخست درهر حال به قوت خود باقی خواهد بود. (ماده 439 قانون آیین دادرسی مدنی)
تصحیح رأی
تصحیح سهو یا اشتباهاتی که رأی صادره در مرحله اعاده دادرسی متضمن آن است، با توجه به ملاک ماده 309 و تبصره ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی تا قبل از آن که مورد شکایت قرار گیرد، با دادگاه صادرکننده حکم خواهد بود که رأساً یا بنا به درخواست هر یک از طرفین در این خصوص اقدام میکند.
چگونگی اجرای رأی صادره در مرحله اعاده دادرسی
در صورتی که حکم مورد درخواست اعاده دادرسی نقض شود، اقدامات اجرایی تا حدی که اجرا شده، باید به درخواست ذینفع و با دستور دادگاهی که اجراییه را صادر کرده است، به حالت پیش از اجرا بازگردد اما اگر چنین حکمی قبلاً اجرا شده باشد، بازگشت عملیات اجرایی به حالت پیش از اجرا با توجه به ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی منوط به نهایی شدن حکمی است که پس از اعاده دادرسی صادر میشود.
اعاده دادرسی،وکیل چک،وکیل طلاق،وکیل خانواده،وکیل خوب،بهترین وکیل پایه یک
خبرگزاری میزان:قوانین آپارتمان نشینی و لزوم رعایت حداکثری آن امروزه با توجه به گسترش این شیوه زندگی امری ضروری محسوب و عزم قانونگذار هم در این راستا ارزیابی می شود.
به گزارش خبرگزاری میزان، امروزه با ظهور عصر اطلاعات و آسانی به اشتراک گزاری تمام عرصه های علمی و مهارتی به نظر می رسد اطلاع هرچه بیشتر و ساده تر علم حقوق یک پروسه لازم و حتمی باشد. چه اینکه اطلاع همگان از حقوق و تکالیف خود می توان در کنار کاهش حجم ورودی دستگاه قضایی به کاهش روند اطاله دادرسی نیز یاری رساند. میزان را سعی بر آن است تا با انتشار سلسله مطالب مختلف حقوقی در این مسیر یاری رسان دستگاه قضایی کشور باشد.
قوانین آپارتمان نشینی و لزوم رعایت حداکثری آن امروزه با توجه به گسترش این شیوه زندگی امری ضروری محسوب می شود. برهم زنندگان نظم ذر محیط های زندگی هم به خویش آسیب می رسانند و هم آسایش را از دیگران سلب می کنند. فلذا قانون گذار برای نظم در امور قوانین ویژه ای را تحت عنوان قوانین آپارتمان نشینی وضع کرده است.
گاهی اوقات ساکنان آپارتمان ها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک یا حق شارژ روبرو هستند که به لحاظ عدم آگاهی از مقررات و ضوابط قانونی این امر دچار مشکلاتی می شوند.
هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است. مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام .
هرگاه یک اپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آن ها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف می باشد مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهیانه جمع آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند.
در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند.
لازم به ذکر است منظور فقط خدمات مشترک است. پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:
1- برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
2- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می شود.
حال اگر با قطع خدمات مشترک باز هم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
پاسخ: اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که از آن سخن گفتیم علیه شخصی امتناع کننده اجرائیه صادر می کند.
به نظر می رسد در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
لازم به ذکر است برای اعتراض به نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان می توان به این امر اعتراض نمود و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می کند و رأی دادگاه قطعی است. در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد چنان چه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
تعیین نحوه محاسبه هزینه ای مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بر دو پایه است:
1- آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاص دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاص تمام ساختمان محاسبه می شود.
2- سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهدایر شوفاژخانه و تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و... به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه نماید.
مراحل انحصار وراثت توسط وراث - وکیل انحصار وراثت | وکیل خوب | سایت وکیل
پس از فوت فرد، اموال او به طور قهری به وراث منتقل میشود، اما اگر وراث میخواهند سهمالارث خود را مطالبه و در آن تصرف کنند، در مرحله نخست باید انحصار وراثت کنند. به این معنا که منحصر بودن آنها در ارث بردن از فرد متوفی و و سهمالارث هر یک از آنها در دادگاه بررسی و اثبات شود.کارکرد گواهی انحصار وراثت نیز آن است که بدون انحصار وراثت، وضعیت ورثه و چگونگی تقسیم ترکه به طور رسمی روشن نمیشود.
اشخاص صالح برای ارایه دادخواست
وراث متوفی و اشخاص ذینفع اعم از هر شخصی كه منفعتی در اموال متوفی داشته باشد، میتواند از دادگاه تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت کند. چنانچه وراث یا اشخاص ذینفع متعدد باشند، نیازی به درخواست همگی آنها نیست و اقدام یك نفر از این افراد برای امضا و ارایه دادخواست كافی است.ماده 20 قانون آیین دادرسی مدنی میگوید: «دعاوی راجع به تركه متوفی اگرچه خواسته، دین و یا مربوط به وصایای متوفی باشد، تا زمانی كه تركه تقسیم نشده، در دادگاه محلی اقامه میشود كه آخرین اقامتگاه متوفی در ایران، آن محل بوده و اگر آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد، رسیدگی به دعاوی یادشده در صلاحیت دادگاهی است كه آخرین محل سكونت متوفی در ایران، در حوزه آن بوده است.»هم اکنون مرجع صلاحیتداری که به انجام امور مربوط به انحصار وراثت میپردازد، شورای حل اختلاف است.
مراحل انحصار وراثت
وراث پس از فوت متوفی باید لیست تمامی اموال و داراییهای منقول و غیرمنقول او را به اداره دارایی حوزه محل سكونت متوفی ارایه و رسید آن را دریافت کنند و همراه با تقاضای گواهی انحصار وراثت به دادگاه تقدیم کنند.
مدارک مورد نیاز
برای اقدام به این کار مدارکی از قبیل گواهی فوت، شناسنامه متوفی و ورثه لازم است همچنین اگر متوفی قبل از فوت، متاهل بوده باشد، ارایه سند ازدواج به انضمام اظهارنامه مالیاتی و استشهادیه ضروری است؛ بر اساس استشهادیه، شهود در دفتر اسناد رسمی شهادت میدهند که ورثه فرد متوفی که در تاریخی مشخص فوت کرده است، چه کسانی هستند.پس از آماده شدن این مدارک و ارایه آنها توسط ورثه به شورای حل اختلاف، این شورا به صدور گواهی حصر وراثت اقدام میکند.
ارایه دادخواست به شورای حل اختلاف
گواهی حصر وراثت به موجب دادخواستی که به شورای حل اختلاف ارایه میشود و با انجام تشریفاتی که در قانون امور حسبی پیشبینی شده است، صادر میشود.دادگاه پس از ملاحظه اسناد و مدارك مربوط، با هزینه متقاضی، درخواست وی را یك نوبت در یكی از روزنامههای كثیرالانتشار یا محلی آگهی میکند. پس از گذشت یك ماه از تاریخ نشر آگهی در صورتی كه كسی به آن اعتراض نکند بدون تشكیل جلسه رسیدگی و دعوت از وراث، گواهی انحصار وراثت كه بیانگر مشخصات و تعداد وراث و نسبت آنها با متوفی و سهم آنها از ماترك است، صادر میکند.صدور گواهی تصدیق حصر وراثت بدان معناست که ورثه فرد متوفی منحصر به افرادی است که نامشان در این گواهی قید شده است.
ارث زوجه از اموال متوفی
در گذشته زوجه از اموال غیرمنقول مانند زمین اعم از عین یا قیمت آن ارث نمیبرد و به طور طبیعی در گواهی انحصار وراثت نیز منعکس میشد که زوجه حسب مورد از یک چهارم یا یک هشتم اموال منقول ارث میبرد. این در حالی است که با اصلاح قانون مدنی که بر اساس آن زوجه از قیمت اموال غیرمنقول نیز ارث میبرد، به طور طبیعی این موضوع در گواهی انحصار وراثت نیز منعکس میشود. در حقیقت زوجه از حیث اینکه در همه اموال سهم دارد، مشابه سایر وراث است.چنانچه در زمان فوت متوفی، مورث (ارثبر) جنینی باشد که در صورت زنده متولد شدن از متوفی ارث خواهد برد، نمیتوان درخواست گواهی انحصار وراثت را تا تعیین وضعیت جنین ارایه کرد و چنانچه درخواست شده باشد رسیدگی باید متوقف شود.
آثار صدور گواهی انحصار وراثت
مطابق ماده 370 قانون امور حسبی، پس از صدور گواهی انحصار وراثت، ورثه و اشخاص ذینفع میتوانند بر اساس گواهی صادرشده اموال و مطالبات متوفی را از اشخاص متصرف یا مدیون مطالبه کنند. البته واضح است که در صورت تعدد وراث، اموال و مطالبات مزبور باید به هر شخصی که وراث جمعاً تعیین میکنند، تسلیم شود؛ زیرا اموال مزبور بین ورثه و اشخاص ذینفع که حقی در ترکه دارند، مشاع بوده و تصرف در مال مشاع بدون اذن همه شرکا ممکن نیست. همچنین مطابق ماده 374 قانون امور حسبی، در صورتی که مال غیر منقولی به نام متوفی ثبت شده باشد با تسلیم گواهی انحصار وراثت مربوط به متوفی، ملک مزبور به نام وراث و اشخاص ذینفع ثبت خواهد شد.
اعتراض به گواهی انحصار وراثت
اگر فردی به گواهی صادرشده درباره انحصار وراثت اعتراضی داشت، میتواند اعتراض خود را اعلام کند، به طور مثال یکی از ورثه ممکن است اعتراض داشته باشد که نامش در گواهی قید نشده است همچنین ممکن است موصیله (فردی که وصیت به نفع او انجام شده است) یکی از اعتراضکنندگان به گواهی انحصار وراثت باشد.
اشخاصی که میتوانند به گواهی انحصار وراثت اعتراض کنند، عبارتند از:
1- دادستان یا رییس حوزه قضایی: مطابق ماده 367 قانون امور حسبی، در همه مواردی كه دادستان تشخیص دهد كه متوفی بلاوارث بوده و درخواست اشخاص برای صدور تصدیق بیاساس است، میتواند به درخواست تصدیق وراثت اعتراض کند. همچنین وی میتواند در صورتی كه متوفی را بلاوارث بداند، به تصدیق انحصار وراثت در موردی هم كه تصدیق مسبوق به آگهی نبودهاست، اعتراض كند و در هر حال دادستان حق دارد از رأی دادگاه تقاضای تجدیدنظر کند.
البته تا زمانی كه برای محجور، قیم و برای غایب، امین معین نشده است، دادستان میتواند به نام محجور و غایب به درخواست تصدیق انحصار وراثت اعتراض کند که این موضوع در ماده 368 قانون امور حسبی بیان شده است.
2- اشخاص ذینفع: در صورتی که گواهی انحصار وراثت به زیان وراث یا اشخاص ذینفع صادر شود، هر یک از آنها میتوانند به آن اعتراض کنند؛ مثلا اگر نام یکی از وراث متوفی در گواهی انحصار وراثت ذکر نشده باشد، نامبرده میتواند با ارایه دلایل و مستندات نسبت به صدور گواهی مزبور اعتراض کند. مطابق ماده 369 قانون امور حسبی، رای دادگاه در این مورد قابل تجدیدنظرخواهی است.
گواهی انحصار وراثت متوفی خارجی
ماده 356 قانون امور حسبی بیان میکند: تصدیق صادره از مقامات صلاحیتدار كشور متوفی راجع به وراثت اتباع خارجه با انحصار آن پس از احراز اعتبار آن در دادگاه ایران از حیث صدور و رعایت مقررات مربوطه به اعتبار اسناد تنظیمشده در خارجه قابل ترتیب اثر خواهد بود.به طوری که ملاحظه میشود ماده فوق اعتبار گواهی انحصار وراثت صادره از مقامات صلاحیتدار کشور متوفی را که مربوط به وراثت اتباع خارجه یا انحصار آن است، منوط به احراز صدور آن و رعایت مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیمشده در خارج کرده است.مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارج از کشور نیز در ماده 1295 و 1296 قانون مدنی آمده است./وکیل انحصار وراثت،وکیل خوب،سایت وکیل
آشنایی با عقد وکالت در قوانین - بهترین وکیل پایه یک | وکیل خوب | دفتر وکالت | دفتر وکیل
وکالت از لحاظ لغوی به معنای تفویض و واگذار کردن است و در اصطلاح حقوقی، وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود میکند. وکالتدهنده را موکل و کسی که وکالت به او اعطا میشود راوكيل میگویند.
اثر عقد وکالت، اعطای نیابت است
به این معنا که موکل اقدام وکیل را، در انجام دادن اعمال حقوقی، به منزله اقدام خود میداند و به او اختیار میدهد که به نام و حساب موکل تصرفاتی داشته باشد. بنابراین وکیل دادگستری نسبت به آثار اموری که انجام میدهد، در حکم واسطه است و آنچه انجام میدهد، برای موکل است. در حقیقت تعهداتی که وکیل پذیرفته است، بر موکل تحمیل میشود و اگر نفعی در بین باشد، برای او است.
نیابت در امور اعتباری و ارادی است
از ظاهر ماده ۶۵۶ قانون مدنی چنین بر میآید که موضوع وکالت ممکن است انجام «عمل حقوقی» باشد، مانند فروش خانه یا فسخ اجاره و طلاق، یا امر دیگری که در شمار اعمال مادی است و برای موکل انجام میشود، مانند مقاطعه ساختن بنا یا تهیه نقشه آن یا انجام عمل جراحی و نقاشی. با وجود این باید پذیرفت که نیابت در اموری قابل استفاده و تصور است که به اراده انجام میشود و باید آثاری به بار آورد که وضع حقوقی موکل را تغییر دهد. با این حال، برخی مواد مربوط به وکالت در صورتی مفهوم صحیح پیدا میکند که نمایندگی مربوط به عمل حقوقی باشد. به عنوان مثال، در ماده ۶۶۲ قانون مدنی آمده است که: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.»
شکل ایجاب
ایجاب وکالت نیز، مانند قبول وکیل، ممکن است به وسیله لفظ و نوشته یا فعل باشد و هیچ شکل خاصی برای نفوذ یا امکان اثبات آن وجود ندارد. ایجاب نیز ممکن است ضمنی و به اذن فحوی (مفهوم) باشد: مانند اینکه زن و شوهر در برخی امور مربوط به خانواده یا ماموران دولتی نسبت به انعقاد قرار دادهایی که لازمه اداره است، وکیل ضمنی هستند. با وجود این، در مواردی که موضوع وکالت انجام عمل حقوقی است که انعقاد یا اثبات آن نیاز به تنظیم سند رسمی دارد، وکالتنامه باید سند رسمی باشد. زیرا به طور معمول، هدف از تنظیم سند رسمی، حفظ نظم عمومی یا جلب توجه امضاکنندگان سند به آثار ناشی از آن است و رسیدن به این اهداف با رسمی بودن وکالتنامه مبنای سند انتقال، ملازمه دارد.
قبول
در موردی که وکیل هنگام ایجاب وکالت در مجلس عقد حاضر است و آن را میپذیرد، درباره زمان وقوع عقد بحثی وجود ندارد؛ چرا که ایجاب و قبول به یکدیگر پیوسته است و دو طرف عقد، از نتیجه تراضی (توافق) آگاهند، اما در حالتی که وکالت به غایب داده میشود، ممکن است این پرسش مطرح شود که زمان وقوع عقد چه زمانی است؟ زمانی که قبول اعلان میشود یا هنگامی که به آگاهی موکل میرسد؟در پاسخ باید گفت که درباره وکالت، باید پس از اعلان قبول، عقد را محقق دانست. چرا که نه تنها ماده ۶۵۷ قانون مدنی، تحقق وکالت را منوط به قبول وکیل میداند، اگر پذیرفته شود که اعلان قبول با اجرای مفاد وکالت ممکن است، لازمه منطقی آن پذیرفتن وقوع وکالت به محض قبول است.
وکالت با حق توکیل یا وکالت با واسطه
اعطای نیابت به وکیل با توجه به شخصیت او انجام میشود، با وجود این موکل میتواند شخصی را وکیل کند و به او اختیار دهد تا وکیلی برایش انتخاب کند. این اختیار را «حق توکیل» مینامند. به عنوان مثال، شخصی که دعوایی در دادگاه دارد و وکلای متخصص و امین را در این زمینه نمیشناسد، میتواند به فرد معتمدی که در این خصوص، آگاهی لازم را دارد، وکالت بدهد تا وکیلی را برای دفاع از این دعوی انتخاب کند. بدین ترتیب شخص میتواند به کسی وکالت دهد که او را نمیشناسد و در حقیقت اختیار تعیین وکیل را به دیگری بسپارد.به نظر میرسد که دادن حق توکیل به وکیل اقدامی خطرناک است و به همین دلیل نیز بعضی آن را مجاز نشمردهاند. قانون مدنی اعطای چنین حقی را به وکیل مجاز میداند اما برای پرهیز از هرگونه سوء استفاده و هشدار به موکل، وجود «حق توکیل» را خلاف اصل و نیازمند به تصریح موکل یا دلالت قرائن خاص اعلام میکند. در ماده ۶۷۲ قانون مدنی آمده است «وکیل در امری نمیتواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد، مگر اینکه صریحا یا به دلالت قراین، وکیل در توکیل باشد.»همچنین ماده ۶۷۳ برای حمایت از موکل مقرر میدارد: «اگر وکیلی که وکالت در توکیل نداشته، انجام امری را که در آن وکالت دارد، به شخص ثالثی واگذار کند، هر یک از وکیل و شخص ثالث در مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب میشود، مسئول خواهد بود.»
وکالت فضولی
در موردی که شخصی، بدون داشتن وکالت از دیگری، عمل حقوقی را به نام و حساب او انجام میدهد، نمایندگی فضولی قابل تنفیذ است. به این معنا که فردی که به نام و حسابش معاملهای انجام شده است، میتواند وکالت مورد ادعا را با اعلام رضایت خود نافذ کند و نتیجه معامله را به حساب خود بپذیرد. قانون مدنی در مورد معاملاتی که به مال غیر میشود، به مالک اختیار داده است که معامله را اجاره کند (ماده ۲۴۷ قانون مدنی) اما از لحاظ تحلیل حقوقی، این اجازه در واقع تنفیذ نیابت فضولی است. تنفیذ وکالت فضولی، گاه به حکم قانون است. چنانکه به موجب ماده ۳۰۶ قانون مدنی: «اگر کسی اموال غایب یا محجور و امثال آنها را بدون اجازه مالک یا کسی که حق اجازه دارد، اداره کند…. اگر عدم دخالت یا تاخیر در دخالت موجب ضرر صاحب مال باشد، دخالتکننده مستحق اخذ مخارجی خواهد بود که برای اداره کردن لازم بوده است» یعنی رابطه مدیر فضولی با مالک، در صورت جمع شدن شرایط لازم، در حکم رابطه وکیل با موکل است.
اهلیت موکل
در ماده ۶۶۲ قانون مدنی آمده است: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را انجام دهد…». بدین ترتیب، سفیه میتواند برای انجام امور غیرمالی مانند طلاق به دیگری وکالت دهد و صغیر ممیز برای قبول هبه و صلح بدون عوض کسی را وکیل خود کند اما مجنون یا صغیر غیرممیز، چون اهلیت انجام دادن هیچ عمل ارادی را ندارد، هیچگاه نمیتواند طرف عقد وکالت قرار گیرد. اهلیت موکل در زمانی که نیابت داده میشود، ضروری است اما پس از آن تاریخ نیز، هرگاه عارضهای اهلیت لازم برای عمل حقوقی مورد وکالت را از موکل سلب کند، عقد را منحل میسازد. به عنوان مثال، بیماری جنون، اهلیت موکل را در تمام موارد از بین میبرد و سفاهت در امور مالی باعث انحلال وکالت میشود. ورشکستگی موکل نیز، مانند حجر او، صلاحیت وکیل را در تصرفاتی که به زیان طلبکاران است و دارایی او را تغییر میدهد، از بین میبرد. ماده ۶۸۱ قانون مدنی، در همین زمینه مقرر میدارد: «محجوریت موکل موجب بطلان وکالت میشود، مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آنها نیست.»
اهلیت وکیل
وکیل نیزباید دارای اهلیت باشد. در ناتوانی دیوانه و کودکی که قوه تمیز نیافته است، تردیدی وجود ندارد، زیرا این افراد معنای عمل ارادی را نمیدانند و از نظر روانی قادر به اجرای مورد وکالت نیستند اما در مورد صغیر ممیز ۱۰ تا ۱۴ ساله و سفیه، ممکن است گفته شود که، چون مبنای حجر این گروه، حمایت از آنان است و از بیم زیانکاری از تصرف در اموال خود محروم شدهاند، بنابراین اهلیت تصرف در مال دیگران به وکالت را دارند. قانون مدنی در ماده ۶۶۲ مقرر میدارد: «وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد. وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.» بنابراین چون سفیه در امور مالی اهلیت تصرف ندارد، وکالت انجام معامله را نیز میتواند بپذیرد اما در امور غیرمالی و قبول تملکات مجانی اهلیت دارد. همچنین است در مورد صغیر ممیز که تنها برای قبول هبه، صلح بدون عوض و مانند اینها صلاحیت انجام معامله و قبول وکالت را دارد.
وکالت در دادگاهها
بر اساس ماده 35 قانون آیین دادرسی مدنی، وكالت در دادگاهها شامل تمام اختيارات راجع به امر دادرسي است، جز آنچه را كه موكل استثناء كرده است يا توكيل در آن خلاف شرع باشد اما در امور زير بايد اختيارات وكيل در وكالتنامه تصريح شود:
1- وكالت راجع به اعتراض به راي، تجديد نظر، فرجامخواهي و اعاده دادرسي.
2- وكالت در مصالحه و سازش.
3- وكالت در ادعاي جعل يا انكار و ترديد نسبت به سند طرف و استرداد سند.
4- وكالت در تعيين جاعل.
5- وكالت در ارجاع دعوا به داوري و تعيين داور.
6- وكالت در توكيل.
7- وكالت در تعيين مصدق و كارشناس.
8- وكالت در دعواي خسارت.
9- وكالت در استرداد دادخواست يا دعوا.
10- وكالت در جلب شخص ثالث و دفاع از دعواي ثالث.
11- وكالت در ورود شخص ثالث و دفاع در قبال آن.
12- وكالت در دعواي متقابل و دفاع در قبال آن.
13- وكالت در ادعاي اعسار.
14- وكالت در قبول يا رد سوگند.
تبصره یک: اشاره به شمارههاي يادشده در اين ماده بدون ذكر موضوع آن، تصريح محسوب نميشود.
تبصره 2 : سوگند، شهادت، اقرار، لعان و ايلا قابل توكيل نخواهد بود.
اجرای وکالت و چگونگی آن
با پذیرفتن وکالت، وکیل به طور ضمنی ملتزم به اجرای مفاد آن میشود. وکیل میتواند هرگاه بخواهد استعفا دهد و پیمانی را که با موکل دارد، بر هم بزند، اما تا زمانی که رابطه حقوقی باقی است، باید آن را محترم بدارد. از سوی دیگر، اختیاری که وکیل از این راه به دست آورده، ناشی از تراضی با موکل و محدود به مفاد آن است. وکیل، نایب و امین موکل است و بیش از هر چیز باید در اندیشه حفظ منافع و رعایت مصلحت او باشد. بهترین وکیل پایه یک،وکیل خوب،دفتر وکالت،دفتر وکیل
منبع: حمایت
===============================================
کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت
فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه - تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی - تجهیزات علوم آزمایشگاهی - داروسازی وزیست فناوری ،
توزيع جمعيت در خاك يك كشور به عوامل تاريخي و ويژگيهاي زماني بستگي دارد. در حالي كه ساكنان اوليه زمين تنها به خاطر امكانات تغذيه، شرايط آب و هوايي و جغرافيايي در يك منطقه خاص ساكن ميشدند اما جمعيتهاي كنوني به دلايل متفاوتي در يك منطقه مستقر ميشوند.
فرآيند تغيير نحوه زندگي انسان از گروههاي چادرنشين به جوامع يكجانشين، با اهلي كردن گياهان و حيوانات آغاز شد. توسعه كشاورزي در چند هزار سال قبل منجر به ظهور نخستين شهرها شد زيرا توانايي توليد غذا در محل، امكان اسكان دايمي را ميسر ساخت. با اين حال در طول تاريخ، جمعيت به طور گستردهاي در مناطق قابل سكونت جهان پراكنده شد اما تنها در قرن بيستم بود كه فرآيند برنامهريزي توزيع جمعيت در هر كشور مورد توجه قرار گرفت.
طي قرن بيستم و با ظهور كلانشهرها(Metropolises) و مناطقي با تراكم جمعيتي بالا، نياز به آگاهي از توزيع جمعيت و تجزيه و تحليل آن احساس شد زيرا مناطق پرازدحام، برنامهريزي دقيقتر خدمات عمومي و توجه بيشتر به راهبردهاي محيطزيستي درازمدت را ميطلبيد.
رشد امكانات بهداشتي و تامين نيازهاي خوراكي به دنبال دگرگوني در ابزارهاي توليد، زمينه مناسبي براي افزايش جمعيت فراهم ساخت. رشد بالاي جمعيت در دنيا به ويژه در كشورهاي پيشرفته طي اواخر قرن نوزدهم و اوايل قرن بيستم، انديشه كنترل جمعيت متاثر از ديدگاه مالتوس را تقويت كرد. اين افزايش جمعيت كه متناسب با ساخت زندگي آن دوران يعني روستايي - زراعي نبود، منجر به آغاز مهاجرتهاي روستا - شهري و حتي بين قارهاي (از قاره اروپا به آمريكا) شد و مهاجرتها در شكلگيري سكونتگاههاي جديد و افزايش جمعيت شهرهاي قديمي كارساز افتاد.
پس از تثبيت صنعتي شدن و بهرهگيري از ابزارهاي نوين در بخش كشاورزي و ديگر فعاليتهاي روستايي آهنگ رشد مهاجرتهاي روستا - شهري در آن كشورها كاهش يافت. از اين به بعد با افزايش فاصله بين كشورهاي توسعه يافته و كشورهاي توسعه نيافته از يك سو و نابرابري و تفاوت داخلي در درون كشورهاي توسعه نيافته از سوي ديگر، مهاجرت روستا - شهري در اين كشورها فزوني گرفت به گونهاي كه علاوه بر تشكيل كلانشهرهاي غيرسازمانيافته، پديدههايي مانند بيكاري، فقر، حاشيهنشيني و انحرافها را در اين شهرها موجب شد.
شهرنشيني، جامعه ايران را طي سه دهه گذشته دستخوش تحولات زيادي ساخته است در حالي كه خود شهرنشيني در ارتباط با پديده ديگري همچون رشد جمعيت، قابل بررسي است.
در واقع ايران طي دهههاي اخير با اين دو پديده مرتبط به هم يعني افزايش جمعيت و رشد شهرنشيني مواجه بوده است. اين دو به صورت متقابل بر يكديگر اثر نهاده و تركيب و توزيع جمعيت كشور را تحت تاثير قرار دادهاند.
تحولات جمعيتي ايران
ايران در طول تاريخ با دشواريهاي محيطي و غيرمحيطي بسياري رو به رو بوده است كه تا حدود زيادي بر جمعيت، رشد يا كاهش آن تاثير داشتهاند. در گذشته عوامل طبيعي و محيطي همچون بيماريهاي واگير، خشكساليها، قحطيها و حوادث طبيعي همچون سيل و زلزله و عوامل غيرمحيطي مانند جنگ و درگيريهاي محلي و منطقهاي و تا حدودي مهاجرتها بر جمعيت ايران موثر بودهاند.
براساس آمارهاي موجود و برآوردهاي انجام شده از جمعيت ايران از سال 1260 تا 1300 شمسي نرخ رشد جمعيت ايران بسيار پايين بوده است. رشد جمعيت در ايران در شرايط نابسامان طبيعي و قحطيها، بيماريهاي واگير و كشنده، آرام و كند بوده است. در بين سالهاي 1179 تا 1279 شمسي جمعيت كشور در وضعيت نامطلوبي به سر ميبرد.
رشد پايين و ثابت جمعيت سال 1300 و قبلاز آن، از سال1305 متحول شد و تا سال 1335 روبهافزايش بود و تا سال 1345 نيز رشد1/3 درصدي خود را حفظ كرد، اما برنامههاي كنترل جمعيت باعث كاهش آن- هرچند بسيار محدود- در سرشماري سال 1355 شد. با پيروزي انقلاب اسلامي و اجراي سياستهاي جديد كنترل جمعيت از يك سو و بروز جنگ ايران و عراق، متوسط رشد سالانه افزايش يافت و به 9/3 درصد در سرشماري 1365 رسيد از دهه هفتاد به طور مجدد سياستهاي كنترل مواليد به اجرا گذاشته شد و منجر به كاهش متوسط جمعيت به رقم 6/1 درصد طي سالهاي 1375 تا 1385 شده است.
تعداد جمعيت كشور نيز همچون نرخ رشد جمعيت طي سالهاي 1260تا 1300 رشد كندي تجربه كرده و 7654هزار نفر به 9707 هزار نفر رسيده است. از اين سالها به بعد، كنترل مرگ ومير و توسعه بهداشت در اثر بهرهگيري از برخي امكانات جديد و در نتيجه افزايش رشد جمعيت، تعداد مطلق جمعيت نيز به سرعت افزايش يافت و در نهايت به رقم 70496 هزار نفر در سال 1385 رسيده و ميتوان گفت كه جمعيت كشور طي 80سال اخيرهفت برابر شده است. جدول شماره يك تعداد جمعيت و متوسط رشد سالانه جمعيت كشور را از سال 1260تا 1385 نشان ميدهد.
يكي از نظريات مهم در مورد شهرنشيني، مفهوم <انقلاب شهري> گوردون چايلد(Child.G) است.
از نظر وي، پيدايش شهرها با دو انقلاب عظيم در ساخت اقتصادي و سازمانهاي اجتماعي همراه بوده است و اين دو تحول خود پيامد رشد جمعيت بود.
از نظر چايلد ويژگي متمايزكننده روستا از شهر عبارت است از:
* گستردگي نخستين شهرها از نظر وسعت و تراكم در مقايسه با روستاهاي زمان خود.
* نوع فعاليت ساكنان شهر به طور عمده غيركشاورزي است.
* تفاوت بناهاي شهري با بناهاي روستايي.
* وجود ماليات براي توليدات روستايي.
* وجود طبقات در شهر.
* اختراع خط براي نيازهاي زندگي شهري.
* پيشرفت علوم رياضي و نجوم.
* اجتماع متخصصان تمام وقت در شهرها.
* پيدايش و گسترش تجارت اشياي تجملي با مناطق دوردست.
* استقرار روابط سازمانيافته سياسي و حكومتي بهجاي روابط قومي.
* افرادي مانند رابرت آدامز(Adams.R) با انتقاد از چايلد، برخي ويژگيهاي يادشده را مربوط به شهرهاي غيرمتمدن ميداند.
او براي(Obray) اجزاي تشكيلدهنده رشد جمعيت شهري را شامل سه منبع مشخص ميداند:
* خالص مهاجرت (مهاجران وارد شده منهاي مهاجران خارج شده) كه شامل مهاجران روستايي و ساير كشورها ميشود.
* افزايش طبيعي جمعيت( مواليد منهاي مرگومير) كه شامل افزايش طبيعي جمعيت بومي، جمعيت مهاجران و مناطق باز تعريف شده است.
* باز تعريف جمعيت شهري كه شامل پيوستگي در جمعيت شهري و تعريف جمعيت شهري است.
از نظر او براي دوجزء نخست يعني افزايش طبيعي و مهاجرت خالص مهمترين عوامل در رشد جمعيت شهرهاست و رشد جمعيت بهويژه در كشورهاي در حال توسعه بيشتر به واسطه افزايش طبيعي صورت ميگيرد.
در مرحله نخست، يعني زماني كه سطح شهرنشيني پايين و ميزان افزايش طبيعي جمعيت شهر و روستا بالاست، خالص مهاجرت به طوركلي بيشاز افزايش طبيعي در افزايش جمعيت شهري نقش دارد.
درمرحله مياني رشد شهرنشيني افزايش طبيعي نقش مسلط دارد و در مرحله پاياني كه شهرنشيني در سطحي بالا و آهنگ افزايش طبيعي جمعيت پايين است، احتمالا، رابطه معكوس و دوباره خالص مهاجرت عنصر اساسي رشد جمعيت شهري ميشود. اماني در كتاب خود تحت عنوان <جمعيتشناسي عمومي ايران> عنوان كرده است كه جمعيت مجموعه شهرها از چهار عامل نشات ميگيرد: اول، جمعيت مقيم شهر و افزايش طبيعي آن (تفاضل مواليد و مرگ و مير) طي مدت معين. دوم، مهاجرتهايي كه از نقاط ديگر اعم از شهر و روستا و حتي ساير كشورها به شهرها صورت ميگيرد. سوم، ادغام حومهها و اقمار شهري به محدوده شهرها و چهارم، تبديل نقاط روستايي به شهر در نتيجه رشد شهري و جاذبه جمعيتي شهرها و در نتيجه فرا رفتن از ضابطه حداقل جمعيت شهري.
در مجموع پديده افزايش شهرنشيني را در كشور ميتوان معلول عواملي نظير مهاجرت روستاييان به شهرها به دليل توسعه صنعتي، اسكان و تمركز عشاير در شهرهاي نوبنياد، تبديل شدن تعدادي از نقاط روستايي به شهر و استحاله آباديهاي اطراف شهرهاي بزرگ دانست.
يكي از عوامل افزايش ميزان شهرنشيني در كشور افزايش طبيعي جمعيت نقاط شهري است.
اطلاعات سازمان ثبت احوال كشور نشان ميدهد كه طي دوره ده ساله 1375 تا 1385 در نقاط شهري كشور، تعداد 8328 هزار مورد مواليد و 2672 هزار مورد مرگ و مير داشتهايم. بنابراين طي دوره ياد شده تعداد 5656 هزار نفر به طور طبيعي به جمعيت شهرهاي كشور اضافه شده است.
يكي ديگر از عوامل مهم موثر بر افزايش ميزان شهرنشيني مهاجرت از ساير نقاط به نقاط شهري است. براساس اطلاعات سرشماري سال 1385 طي دوره ده ساله سرشماريهاي 1375 تا 1385 در مجموع 12 ميليون و 148 هزار و 148 نفر در كشور جابهجا شدهاند، از اين تعداد 3 ميليون و 394 هزار و 96 نفر از نقاط روستايي نقل مكان كردهاند و اكثر قريب به اتفاق آنان در نقاط شهري ساكن شدهاند. تعداد 8 ميليون و 389 هزار و 676 نفر از نقاط شهري مهاجرت كردهاند و در ساير نقاط كه بيشتر شهرهاي بزرگ است، سكونت گزيدهاند، تعداد 260 هزار و 495 نفر از خارج از كشور به داخل مهاجرت كردهاند و در نهايت تعداد 103 هزار و 881 نفر مهاجر داشتهايم كه مبدا مهاجرت آنان نامشخص بوده است.
همانگونه كه عنوان شد، يكي از مهمترين عوامل افزايش ميزان شهرنشيني تبديل نقاط روستايي به نقاط شهري است. در سال 1335 در مجموع در كشور، 199 نقطه شهري وجود داشته است كه در سالهاي 1345، 1355، 1365، 1375 و 1385 به ترتيب به 272، 373، 496، 612 و 1016 نقطه شهري افزايش يافته است. جدول شماره 2 تحولات تعداد و نرخ رشد شهرهاي كشور را به تفكيك سال نشان ميدهد.
همانگونه كه از اطلاعات جدول برميآيد افزايش تعداد شهرها تا سال 1375 روندي ملايم داشته است و به يكباره در سال 1385 به شدت افزايش مييابد (66 درصد افزايش از سال 1375 تا 1385) از دلايل مهم افزايش سريع ميزان شهرنشيني در سال 1385 افزايش تعداد شهرهاي كشور است.
تحولات شهرنشيني در ايران
برآوردهاي انجام شده در خصوص تعداد جمعيت كشور نشان ميدهد كه تعداد جمعيت در سال 1305 حدود 10 هزار و 456 هزار نفر بوده است. از اين تعداد 1997 هزار نفر (1/19 درصد) در شهرها و 8459 هزار نفر (9/80 درصد) در روستاها زندگي ميكردهاند. رقم كل جمعيت كشور در سال 1335 كه نخستين سرشماري عمومي نفوس و مسكن انجام پذيرفت 18 هزار و 955 هزار نفر بوده است كه از اين تعداد 5954 هزار نفر (4/31 درصد) در شهرها و 13001 هزار نفر (6/68 درصد) در روستاها سكونت داشتهاند.
رقم كل جمعيت كشور و ميزان شهرنشيني طي سالهاي 1335 تا 1385 همواره روند افزايشي داشته و كل جمعيت كشور در سرشماري عمومي نفوس و مسكن سال 1385 حدود 70 هزار و 496 هزار نفر گزارش شده است كه 48 هزار و 260 هزار نفر (5/68 درصد) در نقاط شهري 22 هزار و 236 هزار نفر (5/31 درصد) در نقاط روستايي سكونت داشتهاند.
موارد ياد شده نشان از افزايش سريع ميزان شهرنشيني در پنجاه سال اخير دارد و ارقام بررسي شده در اين دوره، نشاندهنده بيش از دو برابر شدن ميزان شهرنشيني و هشت برابر شدن تعداد جمعيت شهري در كشور است. البته پيشبيني ميزان شهرنشيني براي سالهاي اخير بسيار كمتر از رقم مورد انتظار بوده و ميزان شهرنشيني موجود بيشتر از رقم مورد انتظار براي سال 1385 است.
جدول شماره 3 تعداد و نسبت جمعيت به تفكيك منطقه محل سكونت و سال را نشان ميدهد.
محاسبات به عمل آمده در خصوص ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري و روستايي و كل كشور (جدول 3)، نشان ميدهد كه طي سالهاي 1305 تا 1315 ميانگين نرخ رشد جمعيت كل كشور 34/1 درصد بوده است. در اين سالها ميانگين نرخ رشد جمعيت نقاط شهري كشور 26/2 و ميانگين نرخ رشد جمعيت نقاط روستايي كشور 11/1 درصد بوده است.
طي سالهاي گذشته بيشترين ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري مربوط به سالهاي 1325 تا 1335 و 1355 تا 1365 بوده كه هم زمان با افزايش نرخ رشد كل جمعيت كشور است. ميانگين نرخ رشد جمعيت كشور در سالهاي گذشته پس از پشت سر گذاشتن نوسانهاي زياد سرانجام به رقم 62/1 درصد طي سالهاي 1375 تا 1385 رسيده است.
طي دوره ياد شده ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري 74/2 درصد و ميانگين نرخ رشد جمعيت روستايي كشور 44/0- درصد بوده است. همانطور كه پيش از اين عنوان شد از علل عمده افزايش تعداد جمعيت و ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري در سالهاي مورد بررسي و به ويژه سالهاي اخير ميتوان به افزايش مهاجرت روستاييان به شهرها، افزايش تعداد شهرها كه طي ده سال گذشته افزايش يافته است و استحاله نقاط روستايي اشاره كرد. بنابراين با وجود بالا بودن ميزان باروري نقاط روستايي در مقايسه با مناطق شهري ميانگين نرخ رشد جمعيت روستايي كشور تا حد 44/0 دهم درصد كاهش يافته است.
ميزان شهرنشيني در استانهاي كشور
اطلاعات موجود نشاندهنده توزيع نامتوازن ميزان شهرنشيني در استانهاي كشور است. سه استان داراي كمترين ميزان شهرنشيني، استانهاي هرمزگان (11/47 درصد) كهگيلويه و بويراحمد(64/47 درصد) و خراسان شمالي (36/48 درصد) و سه استان داراي بيشترين ميزان شهرنشيني، استانهاي قم(92/93 درصد) ، تهران (34/91 درصد) و اصفهان (32/83 درصد) بودهاند . اين در حالي است كه بيشترين تعداد جمعيت شهرنشين در استان تهران با جمعيت شهري 12 ميليون و 260 هزار و 431 نفر است و پس از تهران استانهاي خراسان رضوي با 3 ميليون و 811 هزار و 900 نفر، اصفهان 3 ميليون و 798 هزار و 728 نفر و خوزستان با 2 ميليون و 873 هزار و 564 نفر جمعيت شهري در رتبههاي بعدي بيشترين تعداد جمعيت شهري قرار دارند و كمترين جمعيت شهري مربوط به استان كهگيلويه و بويراحمد با تعداد جمعيت شهري 302 هزار و 192 نفر است. پس از اين استان، استانهاي خراسان جنوبي با 326 هزار و 695 نفر، ايلام با 331 هزار و 231 نفر و خراسان شمالي با 392 هزار و 458 نفر جمعيت شهري در رتبههاي بعدي و كمترين تعداد جمعيت شهري هستند.
همانطور كه از اطلاعات برميآيد شكاف عميقي از نظر ميزان شهرنشيني و تعداد جمعيت شهرنشين بين استانهاي كشور وجود دارد كه اين پديده خود معلول علل و تفاوتهاي مختلف اقتصادي و اجتماعي بين استانهاي كشور است كه از جمله ميتوان به سطح توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي و تفاوت شيوه معيشت در استانها اشاره كرد.
نتيجهگيري
نتايج به دست آمده از بررسي دادهها و آمار موجود كشور نشاندهنده افزايش سريع تعداد جمعيت ساكن در مناطق شهري، در نتيجه افزايش ميزان شهرنشيني در دهههاي اخير بوده است.
افزايش جمعيت شهرنشين در ايران در سه شيوه ممكن يعني رشد طبيعي، مهاجرت روستا - شهري و تبديل مناطق روستايي به شهر يا الحاق مناطق حاشيه شهرها به شهر قابل توجيه است.
رقم كل جمعيت كشور و ميزان شهرنشيني طي سالهاي گذشته همواره روند افزايشي داشته است و كل جميعت كشور در سرشماري عمومي نفوس و مسكن سال 1385، 70496 هزار نفر گزارش شده است كه 48260 هزار نفر (5/68 درصد) در نقاط شهري و 22236 هزار نفر (5/31 درصد) در نقاط روستايي سكونت داشتهاند اطلاعات بررسي شده نشان از افزايش سريع ميزان شهرنشيني در پنجاه سال اخير دارد و ارقام، نشاندهنده بيش از دو برابر شدن ميزان شهرنشيني و هشت برابر شدن تعداد جمعيت شهري در كشور است.
ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري نيز از سالهاي 1305تا 1315، 26/2 درصد بوده است و بيشترين نرخ رشد جمعيت شهري كشور در سالهاي 1325 تا 1365 بوده كه در اين سالها ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري كشور بالاي پنج درصد است. البته در اين سالها ميانگين نرخ رشد كل جمعيت كشور نيز بالا بوده و بخش عطيمي از رشد جمعيت شهري كشور مربوط به رشد طبيعي جمعيت است.
از سال 1365 به بعد هم زمان با كاهش ميانگين نرخ رشد كل جمعيت ميانگين نرخ رشد جمعيت شهري نيز كاهش يافته و به رقم 74/2 درصد طي سالهاي 1375 تا 1385 رسيده است.
قابل ذكر است كه طي سالهاي ياد شده ميانگين نرخ رشد جمعيت روستايي كشور منفي شده كه بخشي از اين كاهش مربوط به مهاجرت روستاييان به شهرها و بخشي نيز مربوط به تبديل نقاط روستايي به شهر و استحاله نقاط روستايي در شهرها بوده است.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/